【毕业设计、论文】浅论房地产项目评估在银行贷后管理中的作用.pdfVIP

浅论房地产项目评估在银行贷后 管理中的作用 The application of the real estate project evaluation in bank lending management/Junyin Gan/Miaomin Zhao 文/ 甘军银 赵淼 房地产贷款项目评估是银行在房地产贷 况、未来财务效益进行详细分析评估后才能 保证措施评估，主要是对保证人的主体资格和 款决策之前，在项目完成立项、策划、可行性 做出的结论，不能只是简单定量定性进行分 偿债能力进行分析；抵押措施评估，重点对抵 研究的基础上，对借款人的盈利水平、偿债能 析。 押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查；质 力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各 近年来，随着金融经营管理体制改革的不 押措施评估，侧重对出质人、质押财产、质押财 种因素进行调查、预测、评价的工作过程，是 断深入，银行授信业务的整体管理水平不断 产价值进行评估。特别重要的是，房地产项目 银行核定信贷资金数量、还款期限以及防范 提高，房地产项目评估在信贷决策中越来越 评估报告对土地开发成本、工程建设成本等在 和化解信贷风险，提升银行服务能力和价值 发挥着重要作用，但与贷前、贷中管理相比， 建工程费用进行了详细计算分析评价，在当前 创造力的重要依据。 房地产项目评估在客户资金流向、担保、早期 房地产贷款项目普遍采用在建工程抵押的情 过去，银行很多人认为房地产项目评估 预警风险等银行贷后管理中的作用没有受到 况下，重视评估报告的利用，有利于在贷后管 是一形式，往往是企业需要多少贷款，评估就 重视。下面仅就本人对房地产项目评估的理 理中加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值 建议给多少；也有些人认为评估是一种估算， 解，简要分析一下其在贷后管理中的重要作 变化的监测与评价，便于对抵押手续不完善及 没有什么利用价值；更有甚者认为银行项目 用。 抵押物不足额的部分及时追加有关担保。 评估是多余的，在信贷决策时不需要项目评 1.有利于提高项目风险预警和化解能力 3.有利于实施项目资本金管理 估；更多的是银行一旦作出房地产贷款决策， 项目评估一般要通过周密的调查，掌握大 项目资本金是进行项目决策的重要指标， 项目评估报告往往被束之高阁……这些都是 量可靠的数据资料，对各种信息加以收集整 它是借款人/ 项目发起人、其 关系人对项目 对房地产项目评估一知半解的表现，说严重 理、科学分析，充分考虑现实和潜在的风险 入的资本金,房地产项目开发不得接受以其 点就是对房地产项目运作缺乏理解。应该说， 点，通过不确定性分析分析不确定性因素对 银行信贷资金、向股东借款等债务性资金充 项目评估的理论和实际运用从产生、发展来 项目可能造成的影响，进而分析可能对贷款 作项目的自有资本金。银行在进行房地产项 看，同当今银行开发出的这样或那样的业务 偿还带来的风险；通过敏感性分析找出各种 目评估时，对整个项目所需自有资金进行了详 管理办法、系统等等相比较而言，可能更加成 变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿 细准确核定，对已到位资金，进行审查验资；对 熟，但我们是不是就对当前银行的这些办法、 还期等各主要评估指标波动的影响程度，确 未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和 系统予以否定呢？造成上述误解的原因很多， 定项目的抗风险能力；通过对项目法律法 分年度资金安排承诺，分析近三年财务变动， 笔者认为其中一个重要的原因就是银行在做 及政策、市场情况、资源开发利用、技术的可 了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运 出一项信贷决策时，相关申报报告过多，内容 靠性、工程方案、融资方案、环境保护、外部配 用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分 互相交叉、重复甚至矛盾。打个比如，做一个 套条件等进行项目经济风险分析评价，揭示 年度计划。当前，房地产项目的资金来源主要 土地储备贷款申报材料，需要出具的报告有： 项目收益风险、建设投资风险、融资风险、建 包括自有资金、预租售收入及银行贷款等。房 《公司客户信贷准入审核书》、《中国建设银行 设工期风险、运营成本费用风险及政策风险 地产项目评估中对资金来源的评估主要侧重 客户信用评级报告》、《