上信十里花溪营销战略管理思路沟通(43页).ppt

商业秘密声明 思路沟通框架 徐州城镇总体发展规划 徐州城镇发展概念规划的核心思路—— 从单中心的城市走向多中心网络式的城市； 积极发展中小城市，择优培育重点新兴区域； 贾汪区整体规划 贾汪区整体规划定位： 贾汪区将成为徐州市外围重要组团，沿东陇海产业带重要的工业商贸型城市和新兴的生态园林城市。 贾汪区总体规划结构： 规划在以城市主干道206国道为轴线的组团式片区结构的基础上，通过提升老城区(老矿区)的商业职能和延伸与新的片区的结合，从而形成“一城两片、一心一轴七区”的总体布局结构。 徐州贾汪区房地产市场初判 目前是贾汪区的城市定位正在面临着巨大转型和重新确立的重要发展阶段，巨大的发展机遇与严峻挑战并存。 2007年—2009年贾汪区房地产市场得到了空前速度的发展，众多项目在较小的区域内争夺有限的客户资源。 现阶段区域内产品差异化程度较低，后续项目亟待产品升级以寻求市场突破。 区域内基本以刚性需求为主，且市场供给较多，新项目面临去化周期较长，资金压力较大等问题。 长期来看，贾汪区的房地产发展受到徐州市区市场发展的巨大影响，随着2011年底徐贾快速通道的开通和地铁延长线的建设，贾汪区必将以更快的速度融入大徐州市场。 思路沟通框架 项目核心价值初判 战略思考缘起 TOD模式是指以公共交通为导向的发展模式，需要土地和交通政策的支持。 案例分析之一：香港 案例分析之二：日本多摩新镇 案例分析之三：深圳西部通道 西部通道位于南山蛇口东角头，是深圳与香港的第四个陆路连接通道，也是深圳通行能力最大的陆路口岸，于2006年建成通车，实现深港两地从东至西的全线互通，使香港与深圳乃至珠三角的经济互动与融合更加紧密。 TOD模式价值提升 从国际上看，美国及欧洲等国规划的城市快速通道，通常在城市快速通道1平方公里范围内地产的价值可上升10％至20％，在快速通道出入口附近400至600米的距离内的物业比外面的价值要高出很多； 从国内看： 成都南延线（天府大道）开通后房地产物业的价值也比开通前的房地产物业的价值高出30%以上； 深惠沿海高速通车后，缩短了大亚湾与深圳的城市距离，惠州大亚湾纳入深圳一小时生活圈，大量深圳置业者断然走向大亚湾。而深汕、广惠、惠盐、惠河、深惠五条高速路，缩短了大亚湾与深圳的城市距离，从容往返间，“工作在深圳，生活在大亚湾”成为轻而易举的事。 … … 徐贾快速通道规划 徐贾快速通道 徐贾快速通道作为2009年至2011年的跨年度城建重点工程，总投资约5.7亿元，将打造新城区到贾汪之间全长37公里的快速通道，新建道路18.4公里，其中贾汪区路线长14.278公里，徐州经济开发区路线长4.158公里，建成后实现半封闭一级公路。 途经青山泉镇、大吴镇、大黄山镇，跨屯头河、310国道、旗山矿运煤专用铁路、经瓦庄西，跨京杭运河、不老河，至大黄山镇后路线转向南，经小张庄西，止于孤山西206国道。 预计2011年12月底全线竣工。 徐贾快速通道规划 徐州即将进入轨道交通。。。 2009年，徐州市地方财政一般预算收入达到164.3亿元，国内生产总值达2390亿元，城区人口（含铜山）约170万余人，规划线路客流规模亦能达到要求，具备进入“轨道交通时代”的基本要素。 地铁一号线延长线将通达贾汪区 徐贾快速通道价值初析 项目TOD价值分析及价值利用 TOD模式项目概念之“对症下药”： 顺应政府对徐州市和贾汪区整体城市定位规划，具有强大说服力； 区域内首家用TOD模式包装的项目，利于树立项目区域性典型楼盘形象，有效提高客户识别度； TOD模式能更好地使用政府规划和土地价值来聚焦项目升值潜力，能够为客户更清晰描述“生活蓝图”； 拉近徐州与贾汪的客户心理距离，扩大目标客群面，覆盖徐州东北部意向客群； 高效便捷，降低生活成本，提高生活质量成为TOD新区开发模式的核心价值点； 项目占位思考 目标客户群定位 目标客户群置业想法 调性参考 调性参考 思路沟通框架 产品价值提升 社区概念价值提升 项目定位 徐州 首席纯水岸人居社区 环境价值提升 环境价值提升 环境价值提升 环境价值提升 环境价值提升 小高层底层局部架空 可考虑在部分建筑底层的局部架空，使住宅院落与组团绿地、中心广场绿地的视觉空间更为流畅，可穿透性良好，有助于社区邻里的交往；同时可放置一些室外运动器具，供住户锻炼；或作为楼宇的公共花卉培植区和休闲、交流场所，实际上承担了部分泛会所的功能。 建筑风格价值提升 思路沟通框架 总体执行目标 快速成就上信TOD系列品牌——上信·十里花溪 成为徐州首席TOD纯水岸低碳社区代表 提升项目销售速度，同时确保项目利润最大化 关键点：TOD系列价值体系 项目前期推广思路 上信·十里花溪前期执行策略 第一阶段：2011.7-2011.9（待定