保障性住房政策演变下住房租赁市场发展研究——以德国、美国为例.pdfVIP

第 37卷 第 5期 石家庄经济学院学报 V01．37 No．5 2014年 10月 JournalofShijiazhuangUniversityofEconomics Oct．2014 DOI：10．13937／j．cnki．sjzjjxyxb．2014．05．012 保障性住房政策演变下住房租赁市场发展研究 以德 国、美国为例 郭 平 ’ 『 l (云南大学 发展研究院，云南 650091) 摘 要：完善住房租赁市场一直是保障 中低收入者住房需求的重要途径。在保障性住房政策的推 动下，世界各国的住房租赁市场都取得 了进展 ，并呈现 出一定的规律 。营利型租赁与成本型租赁 在住房租赁市场的发展过程 中总是共同发展 ，相互制约。只有 实施以成本型租赁成熟化为 目标的 保障性住房租赁政策才能最终为中低收入者服务 ，反之将导致成本型租赁 的边缘化。结合德 国、 美国的实际经验来探讨住房租赁市场的演变规律 ，并为我国的保障性住房建设提 出建议 。 关键词 ：住房租赁市场 ；成本型租赁 ；营利型租赁；成熟化 中图分类号 ：F062．9 文献标识码 ：A 文童编号 ：1007—6875 (2014)05．0064．05 低收入者所接受 ，反而为政府寻租提供了空间，使 一 、 引言 ． 之成为中高收入者的福利。限价房更是扰乱了正常 任何一个经历着工业化与城市化的国家都必将 市场 ，妨碍价格机制形成低效率。所以在发达的市 经历住房短缺 问题 ，为满足 中低收入者 的住房需 场经济国家的保障性住房建设都是从 “使用权 + 求 ，各 国政府都将实行保障性的住房政策 。较早开 实物保障”的模式开始，通过政府 出资的形式兴 始解决住房问题的发达市场经济 国家都发现难以依 建大量住房来解决 ，它快速有效地缓和了急需解决 靠市场来填补住房需求与供给的鸿沟 ，其保障性住 的住房供需矛盾，但随着公共住房存量 的扩大 ，大 房政策经历 了由政府主导的公共住房建设到 以公 量公共住房带来 了财政支出危机 ，其对私人住房租 平 、效率为 目的的市场化住房保障体系的演变。而 赁市场的冲击 13益明显 ，政府干预造成的对私人市 其住房租赁市场也从最初分割的二元结构缓慢趋向 场的挤 出效应显现 出来 ，政府开始转 向 “使用权 统一。根据发达 国家成熟的经验 ，住房租赁市场在 +货币保障”的模式 (见 图 1)。货币保 障相对 住房保障体 系的演变 中始终扮演着重要的角色，一 实物保证而言，避免了政府对市场的直接干预 ，同 个成熟的统一的住房租赁市场才能更好解决了无力 时也遵循 了市场 的 “公平 ”与 “效率 ”原则 ，使 购房者的住房需求 ，为中低收入者提供 了高效的多 得住房需求者有更多的 自主权。 层次的福利保 障 。掌握保 障性住房政策演变下 r 住房租赁市场的发展趋势 以及解决在其发展中出现 的问题将为我 国保障性住房建设提供借鉴。