论预售商品房权属之博弈.pdfVIP

第16卷 第2期 常 州 大 学 学 报 (社 会 科 学 版) Vo1．16No．2 2015年 3月 JOURNALOFCHANGZHOUUNIVERSITY (SOCIALSCIENCEEDITION) Mar．2O15 论预售商品房权属之博弈 陈 琳 ，高积顺 (1．常州天宁区人民法院，江苏 常州213164；2．苏州大学 王健法学院，江苏 苏州 215006) 摘 要：商品房预售在我国的房地产市场中已经成为主要的销售形式，而商品房预售的特殊性质决定了预售商品房上的权利主 体较多，各权利主体均对预售商品房主张权利并由此产生争议。本文从司法实践中预售商品房上权利主体之争出发，探析预售 商品房权属发生争议的原因，厘清预售商品房从开发公司建造房屋到预购人完成不动产物权登记期间。不同时间段预售商品房 上权利主体及其所享有的权利性质，使各权利人明确 自身权益并进行有效的权利救济。 关键词：预售；商品房；预购人；权属 中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：2095--042X (2015)02—0039—06 d0i：10．3969／j．issn．2095042X2015．02．008 商品房预售制度起源于上个世纪5O年代的香 商品房等等。而 目前学界对于预售商品房的研究大 港，被外国人戏称 “中国人的第五大发明”…，自 多着眼于预售商品房制度的缺失以及预购人的权益 1994年建设部第4O号令出台 《城市商品房预售管 保障研究，甚少对预售商品房的权属展开讨论，本 理办法》，商品房预售在中国内地的发展才短短2O 文从预售商品房权利主体争议出发，分析各权利主 年的时间，但是这短暂的20年，确是极速发展的 体主张权利的理由，找出预售商品房存有争议的原 2O年，据有关部门统计，早在2005年，全国主要 因，厘清不同时间段预售商品房上权利性质及权利 城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市 归属，以期对解决预售商品房权属争议产生裨益。 甚至达到90％，其中浙江温州地区预售比例高达 一 、 预售商品房权属主张之争 95．88％ ①。 近年来，大街小巷的各大楼盘销售广 商品房预售制度的产生是为了应对大量商品房 告几乎都是通过商品房预售的方式进行交易的。前 的建造所需的资金问题，因此预售商品房上会有许 十年的快速发展及发展中相关制度的缺乏导致后十 多的利益主体存在，这些主体主要有开发公司、预 年面临更多的矛盾和问题，以江苏省常州市法院系 购人、开发公司的抵押权人及预购人的预抵押权人 统关于预售商品房合同纠纷收案统计为例，该类案 等，这四类人实则是预售房市场得以运转的一组产 件由2005年的57件增长到2014年的418件，整 业链 (详见下图)。 整增加了6．3倍的案件。然而，该类案件收案统计 物权是一项绝对的、排他性权利。各权利主体 只是 “冰山一角”，围绕预售商品房权属出现的问 对预售商品房主张物权，则必然要排除其他利益主 题实则更为多变而复杂，呈现的形式多变，有租赁 体的权利。目前司法实践中，关于预售商品房的争 合 同纠纷，如预购人将其购买的还未经登记的商品 议都是围绕其物权权属展开的，根据各权利主体的 房出租给他人，该租赁租赁是否有效；也有买卖合 不同，主要有以下几种表现形式。 同纠纷，如预购人将还未办理产权证的房屋转卖他 (一)开发公司主张论 人，第三人要求确认买卖合同的效力；还有法院执 2009年 11月26日，天安房地产公司与刘某 行过程中是否有权评估、拍卖预购人所购买的预售 签订商品房买