房地产经营管理第十章 房地产投资.pptVIP

第10章 房地产投资 10.1 房地产投资概述 10.1 房地产投资概述 10.1.2 房地产投资方式 10.1 房地产投资概述 10.1.3 房地产投资标的类型 10.1 房地产投资概述 10.1.4 房地产投资策略 10.1 房地产投资概述 10.1.4 房地产投资策略 10.2 房地产投资财务分析 10.2.1 收益倍数法 10.2 房地产投资财务分析 10.2.2 财务比率法 10.2 房地产投资财务分析 10.2.3 盈利能力法 10.2 房地产投资财务分析 10.2 .4 回收期法 10.3 房地产投资决策 10.3.1 房地产投资决策过程 10.3.2 单一投资方案的决策 1．投资价值分析 2．投资收益分析 10.3.3 两个以上投资方案的决策 1．互相排斥方案的决策 2．存在相关性的多个方案的决策 10.4 房地产投资风险 10.4. 1 房地产投资风险的类型 10.4 房地产投资风险 10.4.2 房地产投资风险控制策略 10.4 房地产投资风险 10.4.2 房地产投资风险控制策略 10.5 房地产投资信托 10.5.1 现代信托制度的发展 10.5 房地产投资信托 10.5.2 美国房地产投资信托 10.5 房地产投资信托 10.5.3 房地产投资信托在亚洲地区的发展 关键术语 复习思考题 * 房地产经营管理 * 主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤 中国人民大学出版社 房地产经营管理 21世纪房地产系列教材 北京市高等教育精品教材立项项目 10.1.1 房地产投资特征 1．直接投资费用较高 2．直接投资回收期长 3．投资资本的购买力价值不易损失 4．易于取得贷款支持 5．直接投资资本的流动性差 6．影响投资的不可分散性风险因素较多 7．需要专业知识和经验 8．房地产投资方式和标的类型的多样性 1．房地产开发投资 2．房地产购置投资 3．房地产抵押放款 4．购买房地产证券 5．房地产投资信托 6．有限合伙投资 一、未开发土地 二、住宅 三、写字楼 四、购物中心或零售店 五、旅馆、酒店、会议中心 六、休闲性房地产 七、工业厂房、仓库 （1）选择自己熟悉的、有一定经验的房地产类型进行投资，初次 投资房地产者应选择一些简单的投资项目。投资者应在有关投资的类型、 方式、规模、地区、时机等方面，制定一个适合自己的战略性投资方针。 （2）充分估计自己的财务状况和融资能力，确保自己的收益足以 偿还贷款。 （3）对拟投资项目作充分的投资可行性研究。 （4）选择具有良好信誉及同类型房地产销售经验的代理人或代理机构。 （5）聘请经济师、会计师、律师等专业人员， 进行有关投资的税收、财务、合同等方面的咨询分析和把关。 （6）在价格与买卖合同的谈判方面，要喜怒不形于色，不能让 对方掌握或牵动自己的心理动向，特别是不要表露出志在必得 的迹象，出价要留有一定的余地，谈判时要尽可能多挑投资对 象的瑕疵，并设法少交或不交订金，但也要注意用意向书或出 价控制住项目，以免其被出售给其他投资人。 （7）投资的目的是为了通过租售获取利润，因而在选择投资对象时， 要通过调查分析，尽可能从项目的预期承租人和购买人的消费需求角度， 考虑投资对象的特征和投资成本之间的关系，即投资对象的效用价值比。 （8）采取预租、预售方式。 收益倍数法也称收益乘数法，是将房地产的投资价值 （购买价格）除以年总收入或净收入， 求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。 常用的指标有总收益倍数和净收益倍数。总收益倍数等于 房地产的投资价值除以该房地产的潜在年总收入； 净收益倍数等于房地产的投资价值除以年净收益。 经营成本比率等于经营费用除以潜在年总收入 1．经营成本比率 2．收支平衡比率 2．收支平衡比率 收支平衡比率等于年经营费用加上年债务偿还额，再除以潜在年总收益，它反映的是房地产投资所产生的现金流出与流入之间的关系。这一比率越低，投资的可行性越好。 3．债务偿还保证率 债务偿还保证率是年净收益与年本息偿还额的比值。该比值越大，说明项目投资的财务风险越小，它反映借贷资金的安全性，因而多被银行用来评估项目贷款风险和决定贷款额度。 1．资本化率 2．权益报酬率 3．税后权益报酬率 4．经纪人 报酬率 盈利能力法 回收期是投资项目的初始自有资金投入量 与预期税后年净现金流量的比值。它是对从投资 中产生的净收入“偿付”投资成本所需