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上海住宅小区 物业管理服务收费硼夯 o乐兆兰 物业管理作为一种新型的模式，是伴随着住房制度改 二、原因分析 革和房地产市场兴起而诞生的，因为符合业主和开发商的 1 、 政府对物业管理缺乏有效措施，操作性不强。 要求，得到了迅速的发展 ，然而正因为发展得太快 ，也带来 一 是法律滞后。物业管理的兴起，时间虽短，政府也卡} 了先天不足的症状。 据实际操作上的问题 ，相应制定 r相应规定和条例 ，但终 不能与飞速发展的物业管理形势相适应。上海第一个物 、JJ 一 、 上海住宅小区物业管理收费存在问题 法规是l997年5月28日的 上海居住物业管理条例))， 一 是服务收费与服务质量难对称 。物业的重要特征之 条例只应用了2至3年，就暴露出滞后于市场和社会发展 一 是不同物业之间的差异性 ，具体有地段 的差异、材料的 问题。2003年5月，我国第一部调整物业管理活动的全匡 差异、设备的差异、规划设计方面的差异和建筑施工方面 性行政性法规 “物业管理条例 的出台，似乎将物业管理 的差异等等。这些差异既影响业主对物业的使用，对物业 入法制化、规范化的渠道，但由于地区的不同，可操作性翅 管理也有不同的要求 ，从而导致不同的物业管理支出和不 是不强。 同的收费标准。由于 目前对物业管理服务 内容、质量、深 二是监督不力。政府行政部门在这方面的执法力度徒 度究竟参照什么标准 ，没有一个统一 的衡量标准，业主对 不够 ，甚至物业企业上报了，也不理会。一系列问题缺乏 物业管理工作的评判、监督也无参照的指导标准 ，没有方 效的监督机制，更缺乏必要的手段 ，久而久之 ，业主的抱整 向感。 最后以不付费作抗议。 二是物业管理服务收费困难。开发商 自办物业公司， 三是市场欠缺。从 目前市场机制来看，没有一个严格自{ 接管 自己建的楼盘 ，物业公司成为开发公司 自己下的 准入机制和退出机制，开发商可以摇身一变成为物业管珀 “蛋”，往往安排 自己公司人员，缺少制约，物业管理的 方，肥水不外流 ，其结果是造成低素质的物业管理企业，景 费用随意 占用 ，不热心服务 ，业主不付物业管理费有 了 响了整个行业的形象。招投标也有名无实，流于形式。 充足的理 由；开发商在售房时所做的各项承诺 ，在业主 2、开发商重前期开发，轻后期管理。一方面遗留问题 迁入新居之后 ，往往很难兑现 ，业主拒付物业管理服务 难以解决。由于一些小区在开发建设中遗留下较多的问题 费更是在所难免 ；物业管理服务收费不透明，“打闷包”， 业主迁怒于物业管理企业 ，而物业管理企业又无能力解 业主有猜疑，最后只能 以拒付物业管理服务费而维护 自 这些遗留问题 ，业主在得不到解决问题的情况下，只能以 己的权益。 付费来维护 自己最后的权力；另一方面轻易许诺 ，缺乏训 三是物业管理收费在 同一小区不 同收费标准。目前 信。房产商在销售时，对购房者作出许多承诺。如 “经典栏 上海住宅小区确实存在同一小区不同收费标准 ，这是物 盘”、“一流生活环境”等 ，而这一切许诺得以实现还是要 业管理服务收费体系 中的弊端。如 同一小区同时存在售 日后的物业管理来兑现，业主入住后是否真正的享受到了 后公房收费标准和普通 内销商品房收费标准 ，这样一来， 当初许诺却是未知数，如许诺不兑现，业主只