房产估价理论要点整理【荐】.docVIP

求内部收益率。周期等。 房地产投资周期 （1+内部收益率）=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率） 净现值标准差。 房地产投资信托基金。 房地产开发项目的不确定因素包括。 差额投资内部收益率 政府鼓励物业企业采用什么样的收费模式？ 全部投资净现金流量=自有资金净现金流量+当期还本付息额 房地产系统性风险有哪些（7风险） 通货膨胀风险；市场供求风险，周期风险，变现风险，利率风险，政策风险，或然损失风险。 个别风险有哪些？（6风险） 收益现金流风险，未来运营费风险，资本价值风险，时间风险，持有风险，比较风险。 关于房地产置业投资和开发投资 现金流量图的代表意义 利率的决定和影响因素理论 （流动性偏好利率理论等） 储蓄投资决定理论；流动性偏好利率理论；可贷资金利率理论；IS-LM曲线模型利率理论；马克思的利率决定理论。 蒙特卡洛法 潜在市场〉有效市场〉服务市场〉渗透市场 盈利能力，清偿能力等的各种指标 房地产市场结构包括（宏观上 6结构）： 总量结构，区域结构，供求结构，产品结构，投资结构，租买结构 房地产细分方式 按区域细分，按用途细分，按存量增量细分，按交易方式细分，按目标市场细分 19,房地产市场指标包括供给指标，需求指标，市场交易指标。 供给10个指标包括：新竣工量，灭失量，存量，空置量，空置率，可供租售量，房屋施工面积，房屋新开工面积， 平均建设周期，竣工房屋价值（不包括地价） 需求指标11个：GDP，人口数，城镇家庭人口数，就业人口数量， 就业分布，城镇登记失业率，城镇家庭可支配收入， 城镇家庭总支出，房屋空间使用量，商品零售价格指数，城市居民消费价格指数。 市场交易指标9个：销售量，出租量，吸纳量，吸纳率，吸纳周期，预售面积，房地产价格，房地产租金，房地产价格指数。 房地产市场的自然周期 始于市场周期的谷底。 房地产开发的程序（4阶段，8步骤） 投资机会选择与决策分析阶段；前期工作阶段；建设阶段，租售阶段。 22，开发商定价方法包括：成本导向定价法，购买者导向定价法，竞争导向定价法。 成本导向法包括：目标定价法（损益平衡图） 购买者导向法包括：价值定价法，认知价值定价法。 竞争定价法包括：领导者定价法，挑战者定价法，随行就市定价法。 市场调查的内容包括 (1)国内外市场环境调查 (2)技术发展调查 (3)市场需求容量调查 (4)消费者和消费者行为调查 （5）竞争状况调查 （6）市场营销因素调查：又包括产品调查，价格调查，分销渠道调查，营销策略调查。 前5条是不可控因素调查，第六项是可控因素调查。 资料来源：一手资料和二手资料，注意：二手资料是调查的起点。 搜集一手资料的方法：观察法，专题讨论法，问卷调查法，实验法。 市场规模分为：潜在市场，有效市场，服务市场（目标市场），渗透市场。 分析市场趋势的主要方法 （1）购买者意见调查法 （2）销售人员意见综合法 （3）专家意见法（德尔菲法） （4）时间序列分析法，包括简单平均法，移动平均法，加权移动平均法，指数平滑法。 （5）相关分析法 27，市场定位4战略：产品产异化，服务差异化，人员差异化，形象差异化。 28，竞争者反应模式。：从容不迫型竞争者；选择型竞争者；凶猛型竞争者；随即型竞争者。 29，市场定位的工作内容：整体市场定位，主题形象定位，客户定位，产品定位，价格定位。 30，实际利率=（1+名义利率）/（1+通胀率）-1 31，开发项目的主要不确定性因素包括（7）： 土地费用，建安工程费，租售价格，开发期和租售期，贷款利率，资本化率，容积率等设计参数， 32，置业项目的主要不确定因素： 购买价格，权益投资比率，空置率，有效面积系数，贷款利率，租金水平， 运营费用。 33. 临界点分析和保本点分析，其差异在于平衡点的设置 34，常用的风险分析方法：调查和专家打分法；解析法（变量《=3；蒙特卡洛法(变量3）。 35, V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小，反之，项目的相对风险就越大。 依据净现值期望值、净现值标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优劣的标准是： 期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。 36,期望值，标准差，标准差系数 37，在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、 概算指标法、概预算定额法，也可根据类似工程经验进行估算 38，各种可能方案中，主要存在着三种关系：互斥关系、独立关系、相关关系。 39，基本报表和辅助报表 基本报表包括：现金流量表；资金来源与运用表；资产负债表 40，一些基础性数据都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。辅助报表就是各种 估算表。 41，一份正式的可行性研究报告应包括封