对高端住宅物业的价值评估探讨.pdfVIP

对高端住宅物业的价值评估探讨 的说明，而是从其他角度来考虑对高端住宅物业价值的影响。这里首先要明确的是价值的 类型，价值可以有市场价值、使用价值、投资价值、持续经营价值、课税价值等，在估价 中用的最广泛的就是市场价值。其次要说一下产生价值的因素是效用、稀缺性、需要以及 有效购买力。了解了关于价值的相关内容外，在这里着重说明投资需求对高端住宅物业价 值的影响。 近几年国民的投资意识不断增强，而房地产作为投资产品更受到大家的青睐。因国家 对高端住宅物业的限制开发，从而使高端住宅产品成为稀缺物业，价格也由此水涨船高。 那么当高端住宅物业成为投资品时，影响其价值的因素还有哪些呢? (1)置业者投资时会希望以较少的成本获得最大的利润，因此说银行的贷款成数和利 ’ 率的变化会影响到其价值。 (2)除了建筑豪华、物业管理服务到位、居住舒适、地理环境优越物业等特点外，其 他有没有更突出且无法替代的特点，因为物以稀为贵。 (3)外部经济环境的变化，如人民币升值、资本市场格局的变化等。 (4)能否满足其拥有高端住宅之后的心理因素。如周围邻里居住人群的素质、私密性 能否得到保障等。 三、不同评估目的下的高端住宅物业的评估价值的评定标准 当房地产市场有大量的投资者涌入时，这时会使房地产市场发生较大波动，会形成卖 方市场，结果就是导致价格在短期内不断上涨，这时对高端住宅物业的估价就有了一定的 难度，当估价师对某一宗物业进行评估时，一定要先确认评估目的，否则不同的评估目的 会出现不同的结果。这里我们以深圳市华侨城的纯水岸联排别墅物业为例来说明如何评定 该物业的价格。该物业于2002年取得预售许可证，当时的发售均价约1．5万元／平方米， 目前的标价都在6万元／平方米以上，最高标价已超过10万元／平方米。 (一)以市值核定为目的来评估物业价值 市值核定，顾名思义是评估一宗物业的市场价值。根据国际估价标准委员会的国际标 准，市场价值的定义是指一宗房地产在经过适当的市场推广后，在估价时点由一个自愿的 卖方出售给一个自愿的买方的正常交易中所形成的金额，而且在交易过程中，买卖双方掌 握充分的信息，且没有受到各方面的压力。评估该物业的市场价值，目前普通的做法是通 过市场标价判定以及和中介机构询问，最后定出评估结果。笔者认为，这种做法对于物业 价格在市场波动较大的情况下是不适合的。如前所述，评估市场价值是有前提的。而目前 的状况是由于2006年下半年到2007年上半年资本市场快速增长，为房地产投资提供了充 裕的资金，房地产市场投资氛围浓厚，因此有购买力的置业者对高端住宅物业的需求加 大，而联排别墅物业本身就是高端住宅产品，可替代性较少，而这时的市场成为卖方市 场，对于卖家来说，定价权在其手上，买方若有需求，就只有被动接受。在这种情况下， 评估出的市场价值就与定义中的市场价值不一致，严格意义上来讲，评估出来的价值不是 物业的市场价值而是投资价值。那么投资价值的概念是什么?投资价值是指代表某一特定 677 第十部分其他 房地产对特定投资者而言的价值，是建立在置业者投资需求基础上的房地产价值，与市场 价值的不同之处在于投资价值是相对于个体而言的价值，而不必是市场范围内的价值。投 资价值是投资者根据投资房地产是否满足个人期望、需求和投资目标的能力而愿意支付的 价格。因此这时评估物业的价值时，可以确定为是评估物业的投资价值，这样不仅可以参 考卖方市场的定价，而且可以从买方除价格因素外的需求来考虑。所以，当在市场波动情 况较大时，当委托方要求评估物业的市值时，一定要慎用市场价值，不妨换个思路，改成 求取物业的投资价值。 (二)以抵押贷款为目的来评估物业价值 在评估目的中，以抵押贷款用途为目的的价值评估占了大多数。虽说是抵押贷款目的 评估，但其估价的前提也是以市场价值评估为基础的。目前我们对市场价值的定义是在公 开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限 度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有 必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。同样是进行市场价值评估，但这时是因 为用做抵押贷款目的，就变成了房地产抵押价值评估，根据《房地产抵押估价指导意见》， 这时的房地产评