控制性详细规划中经济要素作用的探讨.pdfVIP

和谐城市规划——2007 中国城市规划年会论文集 开发者通过向政府支付一定的土地费用即地价获得一定容积率指标的土地使用权，通过开发后进入市场销售得 到利益回报。在这一过程中利益最大化和资源配置最优是开发者追求的目标。无利可图的生意开发者是不会做的。 在地价及城市空间市场售价一定，边际收益大于边际成本，市场需求充足的情况下，土地容积率越高，开发的 单位城市空间上分摊的地价就越少，开发成本也随之降低，开发利润率增加。在市场具有公平的竞争体制下，开发 者之间为了竞争获取土地使用权，地价会随之上升。地价的最大值出现在开发者们默认的市场利润只有唯一开发者 能获得时。这时候，开发者之间所竞争的是除地价之外的其他成本，包括建安造价，企业运营成本等。而售价则是 由市场需求确定。相对于地价与容积率的可变性，售价是相对稳定的一个变量。 3.3 经济要素与参与群体之间的关系 然而在市场经济体制不完善（市场公平竞争机制的不 完全、反垄断法的缺失、地区政府间的盲目恶性竞争等） 的情况下，以上的分析很难成立。参与群体总是希望通过 努力为自身创造最大的利益（短期利益？长远利益？），其 他参与群体的利益对于他们来说似乎显的并不重要。简单 的说，政府希望地价最大化，筹集更多的城市建设资金， 图1 群体与经济要素关系表 提高GDP值使得任期内政绩上升。开发者希望容积率和售 价的最大化，获得尽可能多的利润，资本最大化积累。而使用者则希望售价的最小化，承受尽可能小的经济压力， 有更多的资金投入到生活的其他方面（图 1）。容易得出，三类参与群体间的期望与利益是矛盾的。规划者进行规划 设计时，便容易受到各参与群体的影响和压力，再加上经济理论水平的不足或者职业道德的差异，容易在设计上产 生不必要的偏差。由于各类参与群体的力量不均衡，势必导致相对的弱势群体的利益得不到保证。这就不难理解为 什么群体之间会背离理论关系。 4 在控制性详细规划中加强经济分析 4.1 加强经济分析的目标 控制性详细规划作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。在市场经济体制中，它的最终目的是 让政府在城市土地开发建设过程中，通过控制和引导手段，使得城市社会效益、经济效益、生态环境效益三者之间 得到最优化平衡。 我们期望通过控制得到这样一个关于利益群体的局面：政府在规划者专业理论的引导下作出合理的关于城市开 发建设的决策，开发商通过公平竞争进入土地市场进行建设，获得合理比例的利润率，使用者在能承受的经济压力 的情况下选择合适的使用空间。在这一过程中，政府必须运用一些宏观调控手段进行控制平衡利益天平。 4.2 如何加强经济分析 四类参与群体——政府、开发者、规划者、使用者主要通过容积率、地价和售价这三个经济元素发生关系。通 过前面几节的分析，我们知道在城市开发建设过程中，假如没有对这三个经济元素进行有效控制的话，由于种种原 因会出现很多阻碍城市长远发展和损害弱视群体利益的情况发生。所以，在进行城市开发建设过程前，并且贯彻整 个过程中，对于这三个经济元素的控制是十分重要的。 这三个经济元素本身是相互联系成为系统的。无论舍去哪个经济元素，对于其他经济元素的研究都将是虚假并 且没有意义的。同样，我们必须在规划研究和编制阶段对容积率、地价和售价进行合理的定量控制，并且这种控制 必须贯彻与城市开发建设的全过程。 这三个经济元素里最关键的是地价的确定，地价是政府通过出让城市土地的主要收入来源。地价的高低直接关 系到政府筹集资金的能力，也关系政府对社会公益事业的建设强度。所以在确定地价时，一定要弄清楚每块土地的 前期投入成本和开发后能估计到的实际价值，应该确保土地开发建设后主要的收益归政府，而开发者得到的应该是 确定的投资利润率回报。这样才能保证城市开发建设的最大收益者是使用者，即广大人民群众。才符合我党建设社 会主义事业的基本方针。 地价合理确定的前提是确定的容积率和一个能预期到的合理售价。容积率的确定与城市的许多因素有关，包括 规划区总人口、每个人的空间需求、土地的供应能力、基础设施承受能力、交通设施的运输能力、城市设计的要求 等。容积率的确定在目前的控制性详细规划中已经积累的很多的实际经验和优秀案例。售价主要是根据市场需求来 确定，也和目前的售价具有一定的关系，具有不确定性和可预测性。所以在确定地价时应该对未来某个时期预期的 售价进行确定。 通过分析，笔者建