房地产审计.docVIP

从房地产开发项目的内部审计角度来讲，综合审计应主要集中于如下内容： ? 1、对开发项目决策的审计暨前期尽职调查。目前房地产开发项目的收购方式包含股权收购和资产收购两种模式，在尽职调查阶段需根据收购方式确定所需获取的资料内容及审计关注重点。结合法律、设计、工程、销售等各开发环节尽职调查结果，审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性。 ? 2、项目实施过程审计。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构及管理制度、流程的合理性、科学性、人员配备情况。根据项目实施节点或财务核算节点定期进行审计，重点审查项目实施阶段性目标完成情况及开发概预算变更管理的科学性、经济性。审查财务收支、合同签订、执行，工程进度、质量及公司制度、流程执行等情况。另外需重点审查公司经营计划、项目预算的编制深度、及其可行性、可考核性。 ? 3、项目结算审计暨经济效益审计。项目完成后，要最终对项目开发实际结果与决策目标是否一致、偏差是否合理进行审计，并对项目实施过程中是否合理、科学的采取措施、调整目标进行分析、评价。 ? 项目投资决策审计 ? 在对项目投资决策审计时，如未明确收购方式，则均按照股权收购模式对被收购目标公司的项目立项及证件获取情况、财务状况、经营管理现状及合同管理、执行情况进行全方位审查，从而深入、真实了解目标公司经营现状，分析、判断被收购目标公司的潜在风险，更科学、有效的确定目标项目实施的预期目标。 ? 该阶段主要关注内容包含审查目标公司的资产、债权债务、成本情况；存货的发票完整性及真实性；目标项目立项、证件取得及相关宏观政策情况；结合债权债务的财务数据，了解已签订合同的权利、责任以及终止义务条款内容；目标公司与关联方产生的资金往来性质；目标公司权限审批流程是否健全，是否按章执行等。通过对以上内容的了解、分析、判断，为项目决策者提供有效信息，防范、降低项目收购风险。杜拉拉 发表于：2011-3-11 8:38:00 ? 四、项目实施过程审计 （一）资金管理情况的审计 通过审查监督资金管理、使用、审批流程执行等，了解企业经营现状和业务往来情况，是发现舞弊现象的重要突破点。 1、审计资金支付审批管理环节是否完善； 2、审计资金保管、记录与盘点清查是否及时完成； 3、审计出纳人员是否兼任稽核、会计档案保管及收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作； 4、审计从事资金业务管理的专职人员是否有计划地调换岗位或管理人员是否定期检查资金管理情况。 5、审计超过库存限额的现金是否及时存入银行； 6、审计出纳能否做到按日清理、按月结账、账账相符、账实相符。 7、查看是否存在已开具现金收据（罚款、购买标书费用），未全额上缴财务或者不上缴财务的情况。票据领用及核销是否违反规定，存根是否连续，作废发票是否全联妥善保管并加盖作废“作废”戳记。发现遗失发票或有违反发票管理规定的情况是否及时妥善处理，避免造成损失。 8、对计划与预算编制的科学性、合理性以及控制执行情况加以关注，分析内部管理存在的问题、原因及解决的对策。 9、审计财务核算在确定项目收入、成本时是否有充分的支撑性依据，如足额正规的发票、双方确认的结算单等，避免由于虚增成本或收入，导致责任绩效考核不准确、潜在的纳税风险、政府风险、经营风险被掩盖的现象。 （二）工程项目招投标情况审计 招投标管理是项目实施中非常重要的一项工作，内审部门通过参与招投标的过程管理，对招标前的准备、开标、评标及确定中标企业等过程予以跟踪、监督，关注异常情况。如：投标单位过低过高报价、清单报价有过多一致、技术人员提出某项指标仅某单位合格、推荐投标单位来源是否过于单一等。 （三）经济合同管理情况审计 企业经济往来主要通过经济合同的签订、执行、结算予以体现，对签署合同方是否进行详尽的前期调研，技术、经济指标是否与项目需求匹配，内容是否合理，执行是否到位等等，是项目开发如期顺利进行的重要保证。 1、审计合同编制内容是否已包含：合同编号、日期、合同内容、合同范围、双方的权利和义务、协议期限、支付数额、支付方式、违约责任以及不可抗力条款等； 2、审计合同内容和合同范围条款是否明确，存在范围界定不明的风险； 3、审计特别条款双方的权利和义务是否特别注明，如工程总包合同涉及到没有信息价的材料、甲供材料或者较大范围变更的结算办法等； 4、审计修改后的合同文本及补充合同文本是否递交给法务、相关部门及总经理审核、审批。项目公司设计、工程合同较多，且合同变更量也较大，其中补充及作废合同具有一定的法律风险，内审人员应定期检查这类合同是否按程序经过严格的审批，以规避风险，确保公司利益。对未履行完毕或无法履行的合同，应要求项目公司尽快采取措施结束相关权利义务，避免长期拖延带来法律风险。 5、项目公司在建设期由于人员紧张等多种因素对合同的管理普遍需要提高和规