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第六章 城市住房 住房问题是城市问题的一个主要方面，也是各国政府都十分关注的一个社会问题。本章从城市住房和住房市场的基本属性和特征出发，分析西方的城市住房问题和相应的政策措施，并讨论中国的城市住房存在的问题以及住房制度改革。 阅读书目 1.严清华：《西方房地产》，武汉大学出版社，1994年版。 2.邓卫：《住宅经济学》，清华大学出版社，2007年版。 3.中国社科院经研所：《中国城镇住房制度改革》，经济管理出版社，1996年版。 第一节 城市住房与住房市场 一、住房的基本属性 住房是一种特殊商品：一方面，它是一种建筑产品且直接与土地资源及其利用紧密相连，另一方面，它又是人们生存所必需的物质条件之一，因此，它具有一些与其他商品不同的属性。 （一）自然属性或物理属性 住房的物理属性主要表现在三个方面： （1）耐久性。耐久性是指住房在最终被废弃之前，具有较长的使用年限，在整个使用年限 内．住房都能为人们提供相应的服务流量。 （2）单件性或异质性。在现实生活中，人们不可能找到两个完全相同的住房单元，它们或 者在面积、结构、材料和使用年限等方面有所区别，或者在楼层、位置、周围环境等 方面各不相同。 （3）固定性。住房一经开工建设，其空间位置就具有了固定性。严格地说，住房的固定性 是由土地的固定性决定的，因为住房总是附着在具体的土地之上。 （二）经济属性 住房的经济属性可以从使用价值和价值两方面来考察。 第一，从价值方面来看 首先，住房是一个庞大的经济单位，从土地购置、开发，到地上结构建筑，投资额十分可观，且住房的建设周期较长，资金占用的时间成本也非常大。相应地，购买者在进行购买决策时，几乎不可避免地要面临资本约束。因此，无论是住房供应，还是住房需求，都必须有相应的融资活动。从这个意义上讲，住房和金融业具有天然的内在联系。 其次，住房还具有自然增值的倾向。所谓自然增值，是指在一定时期内，扣除通货膨胀、追加投资等因素后，住房所内含的实际购买力不断上升的现象。 再次，住房的价值与周围环境不可分割地联系在一起。交通是否便捷，电、气、水、排污是否通畅，学校、医院、消防等设施是否齐全，以及周围风景、治安状况都会直接影响住房的价值。 第二，从使用价值方面来看 住房的使用价值主要体现为人们休养生息的场所，因此，一切有利于生活方便和舒适的周围环境，都会增加住房的使用价值，在劳动生产率不变的情况下，住房的价值也会增加。 但是，住房的使用价值不仅仅体现在这个方面，前面曾指出，住房具有不断增值的倾向，这意味着住房在被使用（消费）的过程中能够不断地实现价值增值。因此，从使用价值上看，住房是消费财和资本财的有机统一体。作为消费财，它能满足人们的消费需求；作为资本财，它又能满足人们的投资需求。 （三）社会属性 住房的社会属性来源于它作为消费财的使用价值，主要包括以下含义： （1）住房是维持人们生活或生命活动的基本条件之一； （2）住房是实现家庭生活的条件，而家庭生活的建立又是发挥家庭功能和作用不可缺少 的条件； （3）有了定居，社会交往才能更加方便地进行。从这个意义上讲，住房是人们的一项基 本权利，是社会发展的必然要求，各国政府都有义务为其居民提供最起码的住房条 件。 二、住房市场的基本特征 市场是人们进行商品交换的场所，市场的基本特征由交换对象（商品）的基本特征决定。具体来说，住房市场的基本特征有： （一）地方性 住房的空间位置是固定的，不会因为供求的变化或价格的差异在不同地区间流动，而且，周围环境对住房价值具有较大的影响作用。即使我们能够在另一地点仿造某一地点的某一住房，但由于位置和环境条件的不同，仿造品与原型住房之间仍然存在重大的区别。这就意味着住房市场只能是分散的地方性市场，只受当地的供求关系调节。 （二）分割性和多元性 住房是不同质产品，不同的住房具有不同的价值或价格，因此，住房市场上没有单一的均衡价格，某一住房的成交价格对另一住房价格的确定只具有参考借鉴作用，而不具有决定作用。这就是住房市场的分割性。 尽管住房不同质，我们仍可以按一定的标准对其分类。例如，按建筑类型分，住房有独户住房（Simply-family House）、多户住房（Multi-family House）以及公寓（Apartment）等；按使用情况分，住房则可分为出租住房和自用住房等；按所有权的性质，又可以把住房分为私房和公房两大类。相应地，住房市场也就可以细分为不同类型的子市场。这就是住房市场的多元性。例如，如果住房被分为出租住房和自用住房两大类，那么住房市场就是由租赁市场（Rental Market）和权益市场（Equ