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会 中 国 乡 镇 企 业 计 制度解读 房地产企业会计核算 问题探讨 吕孝侠 一、房地产企业的会计主体界定 对房地产行业的独立会计准则 。这就意味着，如果房地 狭义 的房地产企业会计核算可 以仅指房地产开发 产开发企业废弃原来的会计制度开始执行新准则，那就 企业会计核算，而本文所言的是广义房地产企业会计核 是遵循共 同的企业会计准则进行核算。 算，从核算 内容方面来讲 ，包括房产的开发建造及销售， 2.财政部新颁发的会计准则 中，增设了一个“投 资 土地使用权 的取得与转让 ，房屋及土地使用权 的出租 性房地产会计”准则。其所规范的核算 内容是企业“已出 等。其会计主体并非仅限于房地产开发企业，并且既有 租 的土地使用权；持有并准备增值后 出租 的土地使用 计划经济时代形成的历史渊源 的延续，也有现代管理体 权；已出租的建筑物。”这就是说，凡有此类经济事项 的 制下的核算特色，房地产企业会计核算所涉及的会计主 企业，都可 以遵循这一会计准则进行核算。 体有 以下几种 ： 3.在会计准则应用指南 中，其所 附列 的示范性会计 （一）房地产开发企业 。从我国改革开放后，房屋和 科 目中，对“在建工程”科 目进行 了补充说 明，指 出“在建 建筑物成为可供销售的商品。一个新兴的房地产业也随 工程”科 目可按 “建筑工程”、“安装工程”、“在安装设 之诞生。房地产开发企业的会计核算又可分为两种类 备”、“待摊支出”以及“单项工程”等进行 明细核算。 型。一种是全能型的，即房地产企业既有开发机构又有 （二）会计制度 建造施工能力，其会计核算既有建设资金使用 的核算， 1.房地产开发企业会计制度。此项制度是财政部于 又有房产建造过程的核算。从 目前房地产开发企业形成 1993年那场声势浩大的会计改革中颁发的行业会计制 的历史来看 ，大多数是过去 的建筑安装施工企业，因而 度。该制度与同时颁发的施工企业会计制度相似 ，但在 同时具备开发能力和建造能力。另一种是职能型的，只 提供 的会计科 目表 中，设置 了“开发成本”、“开发产 品” 有房地产开发机构，掌控和使用建设资金，当开发项 目 等带有房地产开发企业特点的若干会计科 目。目前未执 立项后，着手联系建筑施工单位 ，将项 目外包 出去，建筑 行新企业会计准则的房地产开发企业一直沿用至今。 竣工验收结算，转而将房屋销售 出去。其核算 内容并不 2.施工企业会计核算办法。这是根据财政部在2000 包括建筑施工过程的核算。 年实行二次会计改革时所颁发的全 国统一 的“企业会计 （二）单一的房屋建筑安装施工企业。只从事房屋建 制度”制订 的专业补充会计核算办法 ，在执行企业会计 筑安装的生产施工。这类企业从开发商或其他建设单位 制度 的施工企业采用 。众所周知，由于财政部从2006年 手 中承接施工项 目后 ，按合 同约定进行项 目的建设施 开始 ，实施企业会计准则 以来 ，此核算办法只适用于原 工，完工后交付开发建设部 门。 已执行企业会计制度而未执行新企业会计准则 的施工 （三）国有企业和行政事业单位。现有体制下的企业 企业。 （主要的国有企业）和行政事业单位 ，取得 了自用房屋及 3.国有建设单位会计制度。这是财政部在1986年发 建筑物等建设项 目的立项，通过国家拨款或银行