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清代北京房产交易中的中保人 ——以契约文书为中心的考察 吴丽平 清朝以降，随着北京政治中心地位的确立，商业经济的恢复和繁荣，以及外来人口流动 的逐渐频繁，京城房产交易也日趋活跃，城中富宦置房为业、城内居民赁房取租为生，日常 的房产交易不在少数。①在房产交易中，除交易双方外，还需若干中保参与其中，来撮合双 方交易，商定契约条款，以及确保条款得到有效履行。国外学者杜赞奇、黄宗智、岸本美绪， 大陆学者梁治平、李金铮、史建云等人，就乡村社会中保的诸多方面展开讨论；②而就清代 北京房产交易中的中保人，张小林、刘小萌和丁世华在各自的专题研究中也有涉及。睁然而， 上述研究尚不能反映清代北京中保的全貌，在揭示中保的城市特征方面也有待深入。本文试 在前人研究基础上，依据房契及相关资料，就契约中的中保，及中保的称谓、职能、身份及 关系网络、铺保等方面加以考察，以此呈现清代北京中保的多个侧面。 一、契约中的中保人 在中国传统的契约文书中，中保人是一项不可或缺的要件，它广泛存在于民间各种类型 的契约中，这同样适用于清代北京房产交易。④ 在买卖契约中，无论是经官方税契的红契，亦或民间私定的白契，均有中保人参与其中， 并扮演重要角色。@例如，顺治十八年(1661)，王应相将东城崇南坊一牌三铺房产卖与纪 某名下，由中见人闫德玉、龚永图和官房牙袁礼见证画押；⑥康熙五十九年(1720)，任应 ①“京师富宦，以置房为业甚多”(道光都门纪略)，见李家瑞编《北平风俗类征》，商务印书馆中华民国二 十六年， 第165页；“何来多僦寓，名利羁其身。土著取租值，微薄堪养亲”，邓之诚《清诗纪事初编》卷 七，上海吉籍出版社1984年，第827页。 Du椭)《文化、权力与国家：1900—1942年的华北农村》，王福明译，南 ②参见(美)杜赞奇(Prascniit 京：江苏人民出版社，2006年；黄宗智《清代的法律、社会与文化》，上海：上海书店出版社，2001年； (日)岸本美绪：‘明清契约文书》，收录(日)滋贺秀三、寺田浩明编：《明清时期的民事审判与民间契约》， 北京：法律出版社，1998年：(日)岸本美绪：《明清契约文书》，收录(日)滋贺秀三、寺田浩明编：明 清时期的民事审判与民间契约》，北京：法律出版社，1998年：史建云：《近代华北土地买卖的几个问题》， 载王先明、郭卫民主编：《乡村社会文化与权力结构的变迁》，人民出版社，2002年；李金铮：《20世纪上 半期中国乡村经济交易的中保人》，《近代史研究》2003年第6期。 ③张小林《清代北京城区房契研究》，北京：北京社会科学出版社，2000年；刘小萌指出北京旗人房产 交易时，由佐领、领催和骁骑校共同充当中保人，突出京城旗房交易的特殊性(见刘小萌：《【清代北京旗人 社会》，中国社会科学出版社2008年，第896—897页)；丁世华考察了民国年间房产中介与房纤的活动(见 丁世华：《旧京房产交易中的中介与房纤》，《北京房地产杂志》，1995年第12期)。《北京志·市政卷·房地产 志》对房产中介的历史演变有概括说明(见张明义等主编，北京市地方志编纂委员会编：《北京志·市政卷-房 地产志》，北京出版社，2000年，第172．176页)。 ④参见(日)岸本美绪：《明清契约文书》，收录(日)滋贺秀三、寺田浩明编：《明清时期的民事审判与 民间契约》，北京：法律出版社，1998年。 ⑤按照清户部律例，“凡买田地房屋，必用契尾，每两输银三分”，即田房交易税额，为每两征税三分，完 税后的契书，被钤盖官印、粘连契尾，连同根底契，构成一套完整红契；与之相对，私下订立、未至官府 投税者则被视为自契。 ⑥中国社会科学院近代史所特藏库，第一函。 贵同侄子任暹将中城中西坊头铺12问房，顶卖与乔尚长名下，中保人卢奉吾、李近公等十 人签字画押，官牙、总甲参与其中；Ⅲ乾隆五十一年(1786)，强尧光将西城宣南坊头铺将 军校场五条胡同房棚16问半，卖与丁某名下，深知情底保人黄明龙、张德宗，中保人孔廷 章、阎口奎、赵春宣等五人，以及房牙陈禄鹏和总甲田瑞一同签字画押；②光绪十四年(1888)， 内务府厢黄旗候补郎中韩恒芳，将祖遗铺房一处，卖与韩宅毓珍名下，说合中保人赵治亭， 细知情底人陈广泰、吕七、邵清泉三人。@ 补税契在房契中占有一定比重。补税契指因原契丢失，或因修筑或添盖房屋，或民间 私定的