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第四章 法律基本知识 【考试基本要求】 掌握：法律的概念和作用，物权法、城市房地产管理法、房地产交易、城市房地产中介服务管理规定的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，民法、合同法的基本知识，地方性法规和政府规章。 熟悉：中国现行法律（宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、部门规章和地方政府规章）的效力，房地产开发经营管理条例、物业管理条例的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，消费者权益保护法，房地产开发经营管理、物业管理的地方性法规和政府规章。 了解：土地管理法、城乡规划法的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，关于房地产广告等法规和政府规章 第一节 法律概述 一、法律的概念 法律是反映统治阶级意志，由国家制定或认可，并由国家强制力保证实施的行为规范的总和，是保护、巩固和发展有利于统治阶级的社会关系和社会秩序的工具。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。 二、法律的作用 （一）指引作用 法律的指引作用是指它规定了人们可以这样行为、应该这样行为或不应该这样行为，从而为人们的行为提供了授权性、命令性和禁止性三种模式。授权性规范代表一种有选择的指引，即规定人们可以这样行为，以及如果人们这样行为，带来某种肯定性的法律后果（如国家承认其合法）。命令性和禁止性是指人们应该这样行为或不应该这样行为，同时规定：如果违反这种规定，就应承担某种否定性的法律后果。法律的目的在于防止人们做出违反法律指引的行为。 （二）评价作用——具有判断、衡量他人的行为是合法或违法的作用。 （三）教育作用——通过法的实施而对一般人今后的行为所发生的影响。 （四）强制作用——所有社会规范都有不同程度和不同形式的强制作用。法的强制作用的特征在于它是国家机关实行的强制。 第二节 房地产主要法律法规 一、物权法 于2007年10月1日施行。本法包括总则、所有权、用益物权、担保物权、占有、附则等内容。 （一）基本原则 1、为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 2、因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 3、国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 4、国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 5、物权的种类和内容，由法律规定。 6、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 * 三、法律的分类 （一）按适用的范围划分——国内法和国际法。 （二）按规定的内容划分——实体法和程序法。 四、中国现行法律的效力 按照现行的立法权限分为五个层次，即宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例和单行条例）、部门规章、地方规章。 （一）宪法的效力 《中华人民共和国宪法》，是国家的根本大法，它规定了国家的根本制度和根本任务，它具有最高法律效力，是人们必须遵守的最高行为准则，是制定其他法律的依据。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。 （二）法律的效力 这里指狭义的法律，是指由全国人大及其常务委员会制定的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法。法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。 （三）行政法规的效力 行政法规是指由国务院依法制定或者批准发布的法规。行政法规只能根据法律而不能同法律相抵触，如发生抵触就不能生效。行政法规的效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。 （四）地方性法规的效力 地方性法规就是指省、自治区、直辖市人民代表大会及其常委会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下制定的适用于该行政区域内的条例、实施细则、施行办法、规定、决定、通则等具有规范性的法律文件。 省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规， （五）自治条例和单行条例的效力 民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。宪法规定自治区制定的自治条例和单行条例，须报请全国人民代表大会常务委员会批准后生效；自治州、自治县的自治条例和单行条例，须报省或者自治区的人民代表大会常务委员会批准后生效，并须报全国人民代表大会常委会备案。 （六）部门规章和地方规章的效力 部门规