【毕业设计.论文】基于全寿命成本的价值分析技术在房地产方案选择中的应用研究.pdfVIP

维普资讯 2008年5月 项 目管理技术 第6卷第5期 PF10JECT MANAGEMENT TECHNOL0GY 基于全寿命成本的价值分析技术在 房地产方案选择中的应用研究 杨增辉 蒋慧民。 (1．中南大学土木建筑学院，湖南 长沙 410075； 2．湖南省制冷空调设备安装公司，湖南 长沙 410000) 摘要：应用基于全寿命成本的价值分析技术，将寿命周期中各项成本的不确定性也作为衡量方案优劣程度的因 素，根据各项成本的概率分布，利用蒙特卡罗仿真技术计算各方案全寿命成本的分布函数，利用价值分析结果选 择最优方案。克服 了传统分析方法考虑因素单一、实际值和期望值存在较大偏差的缺点，在实际投资项 目选择中 具有一定的应用价值。 关键词：价值分析；全寿命成本；房地产项 目 0引言 基于全寿命成本的价值分析技术主要应用于 房地产项 目的初步设计阶段。在进行初步设计方案 伴随着房地产业的蓬勃发展 ，目前对房地产的 选择时，充分考虑项 目的功能和全寿命成本，同时 盲 目投资现象层出不穷，许 多项 目是开发初期高利 考虑房地产项 目投资的不确定性因素 ，考虑各项成 润 ，开发中期微利 ，运营期间无利甚至亏损。究其原 本的期望值及其概率分布 ，并利用蒙特卡罗模拟技 因固然比较复杂，但是项 目决策阶段的方案选择是 术来选择最优方案 。 一 个重要因素。在房地产项 目方案选择上主要存在 以下问题 ： 1价值分析技术简介 (I)多数房地产项 目在决策阶段对项 目功能过 分追求 ，而对项 目成本的估计不足，注重建设期 间 价值分析 (ValueAnalysis)，又称价值工程 (Value 的一次性投资，较少考虑项 目生命周期全过程的费 Engineering)或价值管理(ValueManagement)，它通 用 ，这样造成项 目在建成初期 的利润较大 ，而从项 过对工程项 目、生产系统、新产品开发项 目以及服务 目全寿命周期来计算并非如此。 运营组织等对象进行功能分析和成本分析 ，以独有 (2)不确定性成本是成本管理中的弱项，由于 的多学科团队工作方式和创意流程 ，优化项 目和产 对拟建项 目的内外部环境不了解，在制定成本 目标 品功能，同时在数十种甚至数百种可能选择 中找到 时就有许多不确定性 因素 ，制定的成本 目标比较 最低成本 、最高价值 的方案。价值分析技术可以广 粗 ，执行时往往经不起推敲 ，无法作为项 目的控制 泛地应用于优化工程管理、生产管理、新产品开发 线 。 及服务管理等。 维普资讯 杨增辉等：基于全寿命成本的价值分析技术在房地产方案选择中的应用研究 2008~g第6卷第5期 价值分析使用功能分析的方法，以最低的成本 算公式为 获得产品的必要功能 ，从而达到提高价值的 目的。 Lcc一．+ 因此 ，在价值分析活动中，形成 了功能、成本 、价值 。 幸 (Co+Cr) 三者之间的关系 ：价值=功能／成本。 式中，C为初始成本 ，C。为运营成本，C