完善我国农村土地使用权流转法律制度的思考_以_小产权_房为视角.pdfVIP

2009 年第 3 期 社会主义研究 No. 3 ,2009 ( 总第 185 期) SOCIAL ISM STUD IES Serial No. 185 农村问题研究 完善我国农村土地使用权流转法律制度的思考 ———以“小产权”房为视角 胡光志 　朱三英 【摘要】　“小产权”房是农村宅基地流转的典型代表 ,它的出现突显出我国农村土地使用权流 转制度的诸多缺陷。本文建议我国转变政府职能 ,确立农村土地使用权流转的基本原则 ,从交易市 场 、中介服务组织 、流转程序 、监督机制和救济途径等方面进一步完善我国农村土地使用权流转法 律制度 。 【关键词】　“小产权”房 ; 土地使用权 ; 流转法律制度 【中图分类号】　F30 1 　　【文献标识码】　A 　　【文章编号】　100 14527 (2009) ( ) 【作者简介】　胡光志 196 1 — ,男 , 四川人 ,重庆大学法学院教授 、博士生导师 ,从事经济法学 ( ) 研究 ;朱三英 1978 — ,女 ,湖南人 ,重庆大学法学院经济法学专业博士研究生 。 　　党的十七届三中全会正式吹响了改革我国现行 中的一个人或一群人承担决策后果的成本过高 , 以 农村土地使用权制度的号角 , “小产权”房问题的有 ② 至于不值得这样做”。这是因为 : 一方面交易中的 效破解 ,将作为建立适应当前农村经济与社会发展 “固有”困难 ,可能由某种活动的“溢出效应”引起 ,而 的土地使用权流转法律制度的第一场攻坚战 。 阻止这种效应的成本太高 , 以致外部性 ;另一方面在 一 、“小产权”房及其意义辨析 法制社会中 ,对 自发谈判的禁止使交易费用趋于无 “小产权”不是一个法律概念 ,是人们在社会实 ( 穷大 。当“内部化”中的收益大于成本时 其原因主 践中约定俗成的称谓 ,其涵义相对“大产权”而言 ,不 要来源于经济价值的变化 ,这种变化产生于新技术 外乎三种 :第一 ,非房地产发展商提供的产权 ;第二 , ) 的发展和新市场的开拓 ,新的产权就会出现 。“小 ( 国家有关部门未对其进行审批备案和公示登记 因 产权”房出现的实质就是交易双方当事人在政府对 ) 乡镇政府所发的房产证书不具有公示效力 ;第三 , 房地产业的强规制 、高房价与低购买力条件下、利用 进行市场 自由交易时未承担国有土地出让金和相关 农村土地资源要素的前市场化机会 、以低交易成本 税费 。本文所称“小产权”房是指 :在农村集体土地 为表征的私有房产 自主交易行为 ,它成功地演绎了 ( 之上 、由所在乡、镇政府或村委会批准建设 未经城 外部性内部化原理 。其积极性或合理性在于 :它一 ) 市规划部门和房屋管理部门的许可 并出售给非