当前住宅工程分户验收存在的问题及对策探讨.pdfVIP

第二届中国建设工程质量论坛论文集 调研，结合本地实际，根据文件要求制定了《宁波市住宅工程结构实体检验和质量分户验收细则》，从细则的 酝酿、出台到全市动员、宣贯实施和强化监督，我站就统一认识、明确分户验收内容、规范操作程序、严格验收 过程等方面进行了大量卓而有效的工作。我市从2007年1月1日正式实施“分户验收”制度以来，得到了建 设、施工、监理等责任主体的积极配合，已顺利引导市区多个住宅项目开展了分户验收工作，赢得广大市民的 好评。 “分户验收”制度在提高住宅工程感观质量和使用功能、降低质量投诉率等方面虽然取得一定的成效， 但各地在制度推行过程中尚存在着一些不足和有待解决的问题。 2．1 责任主体及业主对分户验收的认识尚存误区 笔者在参加市区住宅项目竣工验收时，曾碰到个别项目负责人咨询当分户验收过程中存在的质量问题 在没有整改完成之前，是否可以先组织竣工验收这个问题。分户验收和竣工验收是两个不同的概念，其验收 主体、对象、内容均有所区别，尤其是验收阶段不同，分户验收是在施工单位提交竣工报告后工程竣工验收前 完成的一项工作，是住宅工程进行竣工验收的必备条件。还有个别工程建设单位存在消极意识，逃避在工程 建设中应承担的质量责任，将分户验收工作流于形式，甚至出现闭门造车、编造资料的现象。 一些住户则将分户验收认为是彻底消除住宅工程质量通病的一剂“灵丹妙药”，由于建筑产品和材料自 身的特点，建筑工程往往会随着时间的推移而逐渐产生一些规范允许范围内的不影响结构安全和重要使用 功能的质量问题，如空鼓、粉刷面层裂缝等。而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较 长一段时间内这些影响观感及使用功能的质量问题仍难彻底根治，因此现实情况与住户期望之间产生了 差距。 2．2分户验收内容未涉及精装修住宅 随着各地“分户验收”制度的出台，无疑使广大购房者的权益得到了有效的保障。但是，综观各地分户 验收的相关管理规定，基本未明确对精装修住宅的分户验收标准，尤其是精装修住宅工程使用的环保材料及 室内空气质量等相关检测内容均未涉及在内，现行“分户验收”制度难以成为购房者选择精装修房的“定心 丸”。当前很多房屋质量纠纷都与装修有关，比如是否按照合同约定的标准进行装修、装修使用的材料是否 环保等，从目前看，现有“分户验收”制度解决此类精装修质量纠纷的难度还比较大。 2．3分户验收复核的判定标准有待进一步量化 在已经执行“分户验收”制度的地区和城市，当地工程质量监督部门都要求监督人员在参加竣工验收时 对质量分户验收记录进行复核，复核结果与分户验收记录不一致，实测有明显误差或观察有明显差异的，可 以判断分户验收记录不真实。但很多工程质量监督部门对“明显误差或明显差异”的定义未进一步量化，以 至于监督人员在复核分户验收记录时缺乏指导性依据，致使复核工作不能有效地执行。分户验收复核工作 是一项严肃、严密的工作，因为否认分户验收记录就意味着建设各方责任主体要重新组织分户验收，对他们 而言工作量是很大的；同时，如果分户验收的确存在较多问题，却仍未终止竣工验收，那么对广大住户来说是 极不负责任的。 2．4核查力度与验收效率未有效结合 相比之前住宅工程整栋楼验收加抽检的验收模式，分户验收使得工程质量监督部门的工作量大大加重。 参加验收的监督人员要对每幢楼随机抽取的若干个房间的层高(日。～皿)、柱墙问净距(￡。～L。)及地面水平 度(．s．～s，)等值进行测量和记录，加上室内及公共部位其他验收项目的检查，再到最后验收汇总时分户验收 资料的复核，这样的监督验收模式虽然保证了室内空间尺寸的核查力度，但是其验收效率却有待商榷。通常 半个工作13只能验收3栋楼左右，对有十几、二十几个单位工程组成的住宅小区，可能就要花去一周的时间 去做这项工作，因此如何有效结合核查力度与验收效率是当前建设行政主管部门应当着力关注和解决的 问题。 240 当前住宅工程分户验收存在的问题及对策探讨 3进一步加强分户验收监督管理工作的对策 3．1 切实做好分户验收的抽查与复核工作 在工程竣工验收时，监督人员对分户验收记录的抽查与复核是确保“分户验收”制度有效实施的关键。 各地质量监督部门应根据自身实际制定出切实可行的抽查与复核规定，我站在结合市区试点小区实施情况 的基础上，以专题会议的形式对分户验收复核工作做了规定：监督小组通过现场抽查的方式复核分户验收记 录，每单位工程抽查不少于1个单元，每个单元抽查不少于2