住宅供需矛盾将在第二季度缓解引子.pdfVIP

住宅供需矛盾将在第二季度缓解 引子 由于受到调控政策的影响，07 年第一季度北京的住宅供应并未像 06 年那样在春节过后出现大幅 反弹迹象，供需矛盾导致房价依然高启。各界人士普遍关注今后这段时间内的供应量变化——是持续 低靡，还是将出现明显回暖？反弹期是在今年第二季度，还是出现在下半年？一时之间众说纷纭。 鉴于新开工面积是与楼市新增供应相关性最大的先行指标，通过对北京市建委发放的施工证与预 售证的数据对比、拟合分析，我司发现，住宅项目自拿到施工证起到开始预售的间隔时间平均为 5 个 月。据此，通过对 06 年 11 月份至 07 年 1 月份施工证数据的整理，可大致推断 07 年第二季度北京住 宅市场的新增供应情况。 07 年第二季度住宅供应将大幅增加 据施工证数据统计、推算，2007 年第二季度北京住宅（包括：普通住宅、别墅和经济适用房） 总供应量预计将达 448 万平米（注：已按 10％的比例剥离配套面积），相对于第一季度的 197 万平米 来说，环比增幅达到 127.2%；同比06 年第二季度，增幅也达 11.6%。 图1 07年第二季度住宅总供应量同环比（单位：万平米） 448 450 401 400 350 300 197 250 200 150 100 50 0 2006年第二季度 2007年第一季度 2007年第二季度 数据来源：北京市建委批准预售证、施工证数据统计 注：图中 07 年第一季度新增供应数据，取自截至到 3 月 25 日发布的预售证信息 具体来看，普通住宅供应量大约为 410 万平米，较上个季度增幅达 135%，较去年同期增长 30%， 同环比均明显增加；而别墅同比、环比均有减少。此外，第二季度预计将有部分经济适用房项目上市， 但预计供应量仍低于去年同期水平。详细情况见下图： 图2 07年第二季度各类住宅的同环比（单位：万平米） 2006年第二季度 2007年第一季度 2007年第二季度 450 410.0 400 350 314.9 300 250 200 174.6 150 100 52.8 33.2 50 22.3 16.3 21.3 0.0 0 普通住宅 别墅 经济适用房 数据来源：北京市建委批准预售证、施工证数据统计 新增普通住宅近半在 5 环外 从环线分布来看，预计新增 410 万平米普通住宅中，以 5 环以外最多，占总体 48% ；其次为4 － 5 环，占总体 31 ％。按行政区域来看，主要分布在朝阳、丰台、海淀等区域，占总供应量的75% 以上。 其中，马坊新村二期、世纪星城兴业园、金都航城二期、东华国际广