改房地产出让供地为出租的探讨.pdfVIP

o六年度)论文集 江苏省土地学会土地学术年会(二o 已经达到可以开发两三年的规模；北京市至2005年底囤积在开发商手中的土地达1．4亿至1．5亿平方米，按目前开发的 进度．可以持续开发10年。我市近年来，虽然房产的销售面积和预售面积大幅度上升．而空置面积上升的幅度大于销售 方米，翻了一番多。 二、土地出租的利弊分析 土地出租，是指土地使用者作为出租人将土地(连同地上建筑物、附着物)租赁给承租人使用。由承租人向出租人 支付租金的行为。土地出租的特征是出租方按年度(或几年一次)收取租金。承租方以支付租金为代价而取得对土地及 其地上建筑物、附着物的使用权。 土地出租的好处是： l、有利于降低开发成本．以达到降低房价。 房价的高低虽然由供需关系所决定，但土地的价格对房地产价格会有一定的影响。土地出让。将土地几十年的出让 金一次性收取。尽管年度土地出让金的数额不大。但积少成多、带有超前使用和消费的性质，土地出让金占房产价格的 30％左右，消费者一次性支付几十年的地价款，不能不是一笔较大的负担。如果将土地出让金Eh--次性支付改为按年度 支付，实行土地收益化整为零、细水长流，分摊到整个房价上必将会较大幅度下降．消费者用不着一次性支付那么多费 用；作为土地所有者．也不因为实行年租制而减少土地收益，只不过是收款方式由一次性改为分年度。在某种意义上来 说，是本届政府将子孙后代的钱集中到现在搞建设，改为为子孙后代开辟财源、积累资金，真正体现造福子孙后代、实 现可持续发展。 2、有利于遏制供地过量，实行地根调控。 国家自去年对房地产市场进行调控以来，效果并不明显，住房结构不合理、房价上涨的现象仍然存在。今年五月份 全国70个城市房屋销售价格同比上涨5．8％。为什么会出现这个情况?是因为房地产过热与地方利益有关．而推动房地 产升温的是土地出让。如前所述，由于土地出让能为政府筹集到巨额的资金．这种利益的趋动加速了无节制地卖地，后 果令人担忧。这也是近年来土地供应总量难以调控的原因之一。如果将“出让”改为“出租”。将土地收益一次性收取改 为按年份收取，现任领导不可能一下子从土地上收到很多钱。势必会减弱卖地的冲动。有利于克服干部中急功近利和短 期行为，使国家紧缩土地供应的政策得到贯彻落实。 3、有利于制止囤积土地，加快开发利用。 目前房地产开发进度不快，闲置土地面积增加等问题，原因是多方面的，但与一些地方一味迁就开发商，用地需求 盲目供地，在供地后缺乏有效监管有直接关系。追求利润最大化是所有开发商的追求，开发商所以拿到大量土地后。不 上项目、不事开发．而囤积居奇，待价而沽，是因为看中土地资源越来越稀缺、土地价格越来越高。所以在搞土地投机。 他们拿到土地后，等的是土地的涨价。土地的出让金可以摊到房价成本上，即使有利息损失，也可以转嫁到消费者身上。 实行土地出租。按分摊面积收取年租金，若开发商迟迟不动手开发，或建大套型住房，就找不到土地承租的下家，在这 之前土地租金必须由开发商来承担。这就促使开发商更加精打细算，不再圈地、囤地，不再建造大套型和低密度的住宅。 土地出租的不利因素．一是现行的法规有障碍，按照规定，土地出租的条件是通过出让取得的土地使用权。行政划 拨土地不能直接出租。二是现任政府一次性收益会减少．城市基础设施建设的资金来源更少．“重点工程”、“实事工程” 建设会受到影响。三是操作比较麻烦．征收相对困难，由原先向开发商收取改为向面广量大的房地客户征收，由几十年 一次性收取改为分年度征收。势必增加工作量和难度。 三、实行土地出租的设想 事物都是一分为二的，土地出让和土地出租都有利弊。我们要研究的是如何兴利除弊或者利多于弊。针对目前房地 产开发存在的问题．笔者认为，选择土地出租供地比出让供地会更有利。 ，1、统一思想认识。 实行土地出租的思想障碍主要来自某些领导，他们担心的是出租供地会影响土地收益。对此．从三个方面提高认识。 一是从界定政府的角色定位和转变政府职能来看，地方政府要从房地产市场的经营者变为监管者；要从原先作为垄断性 主体在土地市场上逐利．改变为真正维护和增进公共利益的目标．改变政府的发展模式和融资机制。二是从土地管理的 实践来看．实行土地出租并不影响土地收益。我市乡镇企业改制时，土地大多实行一次性卖断．尽最当时拿到一些土地 --——322·-—— 第四部分经济篇