关于海陵区“城中村”改造的探讨.pdfVIP

第三部分规划篇 关于海陵区“城中村”改造的探讨 2。1“城中村”问题产生的经济原因是“就地生财”模式 在城市化的压力下，一无技能二无经验的“城中村”农民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不斐的“以地生财” 道路。在这种模式下，“城中村”的土地利用、开发建设行为完全取决于土地收益分配的比较利益。对村集体而言，自主开发 土地的收益十分大，远高于政府土地征用费，对村民而言，私宅出租收益及其出租收益期望大于集体分红收益。“种粮种菜不 如种钢筋”，在追求自身经济利益最大化心态的驱动下，村集体竭尽全力地保住土地大量兴建仓库、厂房，村民滥建私房屡禁 不止就不难理解了。 2．2“城中村”问题产生的直接原因是土地管理制度的不完善 我国《土地管理法》明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有¨21。由 于农民享有集体土地所有权，那就相应享有占有、使用、处分、收益土地的权利。由于“集体土地”概念模糊，导致集体土地所 有权的主体呈现出多元化的现象，农民千方百计建私房来满足自己的需求J。据调查，全区农村一户多宅的达2000多户。 2．3“城中村”问题产生的客观原因是廉租屋的欠缺 大批外来人员和城市贫困居民对廉租、廉售住房的旺盛需求形成农村存在大量建设的利益驱动力。新区的大规模建设 和旧城改造的大批推进，受土地资源、资金的限制，政府一时无法提供足够的廉价住房供广大的外来人员租住，这就为“城中 村”违法私房的建设提供了大量的需求。当“城中村”以优越的区位条件、低廉的房租吸引了大量外来人口之后，政府即使有 能力再建廉租房，也因成本和区位的因素而失去竞争力。 3“城中村改造的对策建议 “城中村”改造涉及政府、农民与改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，“城中村” 改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题，调节三者之间的相互关系以达到利益均衡、各方共赢， 其中解决土地产权问题是城中村改造的基本前提，同时，改造还须解决改造目标、原则、改造模式。 3．1坚持规划先行 在“城中村”改造的过程中，要始终贯彻“规划先行”的原则。“城中村”作为历史遗留的居住村落，已经不适应现代城市 的发展要求。应当引入全新理念，在摸清“城中村”现状的基础上，按照全市经济社会发展规划和城市总体规划的功能，对“城 中村”重新定位，统筹制订“城中村”改造规划，充分发挥规划的“龙头”作用。规划的制订要体现三个理念。一是可持续发展 理念。“城中村”的存在为完善城市功能和发展预留了难得的发展空问。要坚持“弹性”，不能见缝插针，要为未来发展留有一 定空间。二是个性特色理念。“城中村”的改造是一次大幅度提升城市形象、弥补过去城市建设遗留问题的良好机会，在编制 规划时应当坚持按功能分区成片规划，既注重塑造城市特色，又传承历史文脉，使得历史文化与现实文化相互交融。三是经 营城市理念。“城中村”广泛分布于城区周围，有的地理位置优越，商业价值潜力巨大，在编制改造规划时，应贯彻经营城市的 理念，有选择的进行探索，走市场化开发改造之路。 3．2坚持全方位联动 “城中村”改造是个牵涉面广的综合性工程，它涉及到基层组织调整、集体资产、土地处理、村民农转非工作等重大问题， 必须市区联动，上下同心，建议从以下几个方面人手，标本兼治，综合改造。一是强化改造意识。“城中村”改造要实现突破， 首先必须解决观念问题。要开展广泛而深入的宣传教育，使村民们明白，“城中村”改造，是体现政府执政为民、全面建设小康 社会的必由之举。目前“城中村”的建筑形态、居住和生活模式已不适应发展的要求，不改造“城中村”，城市化水平就难以达 到较高的层次，城市的发展就要受到制约，而城市发展状况也最终将影响到“城中村”村民的利益。而且随着城市化加速推 进，“城中村”原有的优势正在逐步消失，要创新求变，靠改变环境来带动发展。同时，还要通过各类培训、普法教育等方式，促 进“城中村”村民从职业上、文化上、思想观念与行为方式上加快转变为现代市民，逐步改变滞后的精神风貌，提高其思想道德 和科学文化素质。总之，要通过宣传教育，使“城中村”村民自觉地理解和支持改造，自觉地接受和转变思维观念，这是解决 “城中村”问题的关键所在。二是纳入城市经济体系。“城中村”的改造，关键要兼顾好各方面尤其是村民的利益，不处理好他 们的利益，不解决好他们的后顾之忧，这项工作就很难顺利进行。“城中村”的核心问题其实是土地问题，要城市化，就要把农 村当作城市来建设，把村民转为城市居民，