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中国房地产市场价格初探 摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，房地产价格问题是老百姓普遍关注的热点，是关系国计民生、社会稳定的大问题。本文从房地产市场价格的构成、影响因素，房地产市场存在问题及原因、解决办法及未来发展趋势作一初步探讨。 关键词：房价；市场供需；宏观调控；发展趋势 随着我国经济的快速发展，我国房地产业，房地产业在占GDP的比重地产政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》12日深夜央行上调存款准备金率0．5％，冻结资金2964亿，维护健康稳定的房地产市场但是，，多数中低收入群体购买力得不到释放。因此，认识和掌握房地产市场价格的构成、影响因素、存在问题及原因、解决办法，预测未来发展趋势，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。房地产价格的基本构成要素由以下五部分组成土地价格或使用费土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。前期开发工程费建筑安装工程费开发管理费发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。 房地产开发企业的利润和税金由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。2.1需求拉动是房地产价格上涨的直接因素房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。2.2成本推动是房地产价格上涨的内在动力近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。建筑成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。3.1房地产市场存在问题土地使用成本上升城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，198年我国家庭平均人口为4.人，200年则降到3.人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。对于2010年的房地产市场，通过降低成本，严格执行二套房贷政策，实行差别化利率，降低投资投机性购房的热度，遏制部分城市房价过快上涨经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期。引导和促进房地产业持续