房地产价格风险国际教训中国的现状及路径选择.pdfVIP

2006年4月 经济与管理 Apr．，2006 筮垫鲞筮堡塑 ．丝21竺2：竺型丝婴竺竺型 丝!：兰Q丝：堡 ●发展论坛 房地产价格风险：国际刻II、中国的现状及路径选择 Gu2 陈华1，AnthonyYanxiang (1．山东经济学院山东区域经济研究院，中国济南250014；2．纽约州立大学，美国纽约14454) [摘要】房地产泡沫会增加金融风险，房价大幅缩水会导致银行破产，股市下跌。日本、美国、英国、泰国等都爆发过 与房地产相关的银行危机。目前，中国房地产金融具有市场风险、财务风险、道德风险和信用风险等潜在风险。应利 用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为，鼓励中小户型住房的消费，加强城镇廉租住房制度建设，防范“假按 揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理，完善住房置业担保制度，进一步研究帝J定房贷保险制度。 [关键词】房地产泡沫；国际教训；路径选择 [中图分类号】17293．3[文献标识码】A [文章编号】1003-3890(2006)04-0005-05 房地产业是中国经济的支柱产业，对调整经济 我实现的，且满足套利条件。 结构、促进经济增长发挥了重要作用，但也存在很 房地产泡沫也与此类似。房地产作为一种资产 多风险与不足。如何以国际上房地产泡沫的惨痛 可以有连续现金收入流——房租，而且这种资本品 教训为鉴，确保中国房地产业健康和谐发展是一 价格的上涨同样可为持有人带来收益。因此，将房 道难题。为此，笔者就中国房地产业发展现状以及 地产泡沫的自我膨胀机制纳入金融资产的自我膨 今后和谐发展的路径选择作一分析。 胀机制一起来分析。 一、房地产业产生泡沫的经济学分析 在当前价格取决于对未来价格预期的模型中，可 (一)房地产泡沫的自我膨胀机制 以出现不断膨胀的理性泡沫。假设当期金融资产价 市场供求关系决定商品的价格，然而从经济学 格是支付给持有人固定红利和价格预期的函数，即： 理论来看实际市场价格时，发现有时其并不合理， Pl=p(pe+l+D) (2) 因为市场价格经常偏离经济基础，带有很大的投机 P舴为当期金融资产价格，是付给金融资产持 性。金融资产价格也不例外，笔者把金融资产市场 有人的固定红利，pe+。是下期金融资产预期售出价 价格超过其一般均衡价格的部分，称为金融资产 格，p是值小于1的贴现因子。在理性预期的假设下， 泡沫。金融资产通常有连续收入流x=(XI,X2，Ao在 主观预期噼，等于未来价格的条件数学期望： 局部均衡的框架内，t时刻金融资产价格可表示为： p‰=E(pe+1，It)=E。P01 (3) ∞ 我们称上式中E是理性预期算子，I。表示信息 蚪=上(1+r)气一b(1+r)‘ (1) i=I 集，们可以把方程(2)改写为： 常数玳表利率，b为大于零的参数。等式右边第 Pt--p(EtP．1D) (4) 一项代表该资本品X的内在价值，是对t时刻后所有 利用迭代期望定律，可以解得： 现金流的折现。第二项则为泡沫，当b0时，金融资 P