收益还原法在土地管理应用中若干问题探讨.pdfVIP

102 第十五届华东六省一市测绘学会学术交流会(江苏、上海论文分册) 收益还原法在土地管理应用中若干问题的探讨 刘 松，吕珍琴 (江苏省金威遥感数据工程有限公司，江苏南京211110) 摘要收益还原法是房地产评估的一种重要成熟的方法，在理论上讨论很多，在实际上也得到了广泛的应用。 本文主要从理论和实践两方面对收益还原法中的纯收益和还原率如何确定进行综述，并且提出自己的看法，以期 探讨更准确房地产评估方法。 关键词收益还原法还原率纯收益 收益应选用与其口径一致的资本化率。这里我们 I引言 介绍主要的两种： 收益还原法是收益性房地产估价最常用的一 2．1纯收益不包括折旧 种方法，它是从估价对象的收益能力人手，通过对 这一观点，在理论界是有代表性的。现有的估 待估房地产未来各期纯收益的预铡，选用适宜的还 价理论著作中，一般认为不应将折旧计入纯收益， 原利率将未来各期的纯收益折算到估价时点并加 这是收益还原法的基本理论所决定的。柴强认为 和，以此估算估价对象房地产的收益价格或价值的 以收益为目的而出租的房地产，其纯收益是由该租 一种方法。 赁收人(房租)扣除折旧费、维修费、管理费、税金、 收益还原法的基本公式主要为： 保险费、租赁中介费等后的余额。徐咏梅从房地产 (1)当房地产收益为无限年期时(公式一)： 实务出发，认为收益法估价中求取纯收益中是否扣 房地产价格一房地产纯收益／房地产还原利率 除折旧费要看选取的还原利率是否考虑了政策性 (2)当房地产收益为有限年期时(公式--)：折旧风险，若还原利率考虑了政策性折旧风险，则 房地产价格一(房地产纯收益／房地产还原利 不能扣除折旧；由于目前没有考虑政策性折旧风 率)×年期修正系数 险，所以收益法估价时求取纯收益中应扣除折旧 可见纯收益和还原利率的确定是正确应用收 费，以保持与还原利率口径一致。 益还原法的关键。那么如何确定纯收益和还原率 2．2纯收益应包括折旧 呢?下面我们进行讨论。 持这一观点的人认为，房地产的折旧费，并未 实际支出，是房地产带来的收益，当然应计人纯收 2纯收益的确定 益之中。比较典型是说法如：权益论的代表薛炳东 纯收益是指待估房地产未来各期的正常净收 认为我们已经知道公式P：a／t实际上是房地产纯 益，其数值等于未来各期的有效毛收入扣除合理的 收益现值之和，而并非房地产的实际价值。房地产 运营费用后的剩余，用公式可表示为：纯收益：潜在 的实际价值不仅包含房地产的纯收益，而且还应包 毛收入一租金损失(房屋空置、租金拖欠等)一合理的 括房地产本身的价值。换言之业主在房地产中初 运营费用(管理费、维护费、保险费、折旧费、税费 始投入或其净值也必须在房地产评估价中得到体 等)。在评估实践中，纯收益一般是由估价师以估 现。当在评估行为未发生时，业主在房地产中的初 价时点的房地产市场状况为基础，通过对待估房地 始投入或其净值是以折旧的形式从房地产年收人 产现状收益及类似房地产一般客观收益及合理运 中逐年收回的。如果PVa／I，即纯收益中不包括 营费用的分析，结合长期超势法对其未来收益进行 折旧，业主本可逐年收回的投资将无法在评估价中 科学预测后综合确定。 体现出来，这显然是不合理的。从投资分析理论出 对于纯收益的求取，争论的焦点在