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基于杭州实践的典型商业房地产 批量评估方法探索 (韩宣伟蒋文军) 摘要：国内房地产估价行业正以前所未有的速度淘汰着旧的理念和运营模式，曾经占 据主导地位的传统估价业务已发生重大变化，新的盈利模式和业务需求正在产生，相应的估 价技术和方法亟待创新。本文基于杭州市沿街商铺、宾馆酒店和大型商场等批量评估的项目 实践，对商业房地产批量评估的技术思路与方法加以探索，以期为同行的实务操作带来启发。 关键词：典型商业房地产批量评估方法探索 近几年，住宅批量评估技术在广泛实践的基础上日臻完善，而商业房地产价格形成机理 较为复杂，加之国内房地产数据共享机制欠完善，使得商业房地产批量评估的技术要求和操 作难度明显提高，在城区范围内完成商业房地产批量评估的国内城市，仍屈指可数。 广义上讲，商业房地产既包括零售业、批发业房地产，也包括酒店、餐饮、娱乐休闲、 商务办公等房地产。对于较为典型的沿街商铺、宾馆酒店、大型商场而言，由于其分布规律、 物业规模、收益方式、经营业态、产权分割方式不同，基础数据及其采集的方式、途径和难 度各异，要求按照不同的评估思路和方法实现批量评售。 批量估价，是基于同一估价目的，利用相同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验， 对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。 由此可见，批量评估是针对“大量相似的房地产”而言的。 一、合理划分相似商业房地产，是实现批量评估的基础 商业房地产批量评估，应首先从物业类型、供求区位、功能用途、规模档次等方面，进 行相似房地产的划分，并合理进行房地产分组。简言之，“数据颗粒度”越好，批量评估的 结果越客观。 1、相似商业房地产的划分原则 批量评估时，相似商业房地产的划分应遵循以下原则： (1)功能一致性原则，即相似房地产应具有一致的设计功能和用途； (2)规模、档次相似性原则； (3)供求区位相近性原则； (4)ABC分类原则，即帕累托分析法，又称重点管理法； 433 (5)权益合理假定原则； (6)评估操作简便原则。 2、依据商业房地产特点划分类型 根据典型商业房地产(写字楼除外)特点不同，可划分为小型商铺和大型商业房地产。 小型商铺，通常指沿街商铺及可进行产权分割的市场类商铺；大型商业房地产，通常指宾馆 酒店、大型超市、商场及购物中心等整体经营产生最佳效益的房地产。 (1)小型商铺的主要特点 ①优质商铺通常惜售，交易案例少； ②租赁案例丰富； ⑨以“线状”分布居多，聚集性强； ④产权通常按基本使用单元“套”分割； ⑤同一楼幢底商，具有较高的同质性等。 (2)大型商业房地产的主要特点 ①长期收益为主，极少整体交易； ②规模档次、经营业态等差异较大； ③管理模式和收益方式具有多样性； ④产权相对集中，较少分割； ⑤以物业整体经营产生最佳效益等。 (3)典型商业房地产类型划分实例 以杭州市为例，典型商业房地产批量评估时的类型划分，见表l。 表1 典型商业房地产批量评估细类划分 大类划分 细类划分 一、小型商铺类 沿街商铺及可产权分割的市场类商铺 1、五星级宾馆酒店 2、四星级宾馆酒店 酒店宾馆类 3、三星级宾馆酒店 4、二星级及以下宾馆 1、百货商场、购物中心 二、大型商业类 2、大型生活超市 3、家