折现现金流分析法在收益法中的应用与探讨.pdfVIP

折现现金流分析法在收益法中的应用探讨 (李坚昱) 摘要：在估价实践中，收益法的应用比较普遍，但由于部分参数的确定往往出现一定 的误差，影响了收益法计算结果的准确性。本文通过分析估价实践中收益法使用存在的问题， 探讨将折现现金流分析法应用于评估实践，通过对折现现金流分析法的概括并结合案例介 绍，以期使估价师对该法有所认识，并希望对估价师的估价实践有所帮助。 关键词：折现现金流分析法；房地产投资收益率；收益法；应用 房地产估价常用的方法有比较法、收益法、成本法、，假设开发法等，其中收益法和比较 法是最常用的估价方法，收益法又可分为报酬资本化法、直接资本化法、收益乘数法，但估 价实践中收益法的结果往往与市场脱节，本文尝试探讨将折现现金流分析法(Discounted CashFlow Analysis，简称DCF法)应用于收益法的计算中，以期使收益法的估价结果更接 近于市场。 一、估价实践中收益法使用概况及存在的问题 在估价实践中，估价人员经常使用的方法为报酬资本化法，常用的2个基本公式为： 1、年净收益不变，收益期为有限年 y=舟(高1，f) 2、年净收益递增，收益期为有限年 y=磊(·一售，0 式中：V—一房地产的收益价值 A——房地产的未来第一年净收益 Y．一房地产的报酬率 g_一争收益逐年递增的比例 卜房地产的收益期 从公式中可以看出，影响收益价值的参数有净收益A、报酬率Y、收益期t、净收益逐 年递增比例g。 在估价实践中，预测或确定上述参数的过程中却存在不少问题，主要表现为： 76 1、持有期间的收益预测过于程序化、理想化，依据不充分并脱离实际。估价实践中估 价师一般先确定持有期第一年的潜在毛收入，运营费用为潜在毛收入的一定比例，以此计算 第一年的净收益，然后预测净收益以后每年按固定比例递增。由于收益期一般采用建筑物的 剩余经济寿命或土地的剩余使用年限，因此收益期一般长达30～50年，也就是说估价师需 要准确预测价值时点后30．-一50年收益期中每一年的净收益，这显然是不可能做到的。而且 净收益每年按固定比例递增的假设也与实际情况不符，市场上房地产的年净收益可能每年都 有所变化，也可能每2-3年变动一次，年净收益可能上升，也可能在某些年下降。 2、报酬率(资本化率)的设定随意性大，缺少理论或数据的支持。《房地产估价规范》 中给出的报酬率确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投 资收益率排序插入法。估价师常用的方法是前两种，市场提取法采用的是市场数据，理论上 可信度应该高，但估价实践中采用此法计算的报酬率偏低，如住宅的报酬率往往低于一年期 银行定期存款利率，办公及商业房地产的报酬率也往往低于同期银行贷款利率，如此低的报 酬率很难使报告使用人接受和信服，而安全利率加风险调整值法中风险调整值的确定随意性 大，没有数据支持，往往被诟病为拍脑袋的产物。 3、净收益年递增比率的确定随意性大，无理论及数据支持，估价师预测的数值常常是 为一定结果而凑数。 造成以上问题的原因除主观原因外，一个重要的原因是信息来源的匮乏。由于中国实行 市场经济的时间较短，市场发育很不成熟，市场机制也不健全，因此各种信息的来源极为有 限，一是信息发布渠道少，二是信息陈旧，许多行业主管部门的网页上基本没有可用的信息， 行业协会及企业也很少发布信息，即使有，也往往是不全面、不及时。许多有用的信息只能 通过报纸、电视、广播等新闻报道了解，而这些信息又往往是不连续的、支离破碎的，有时 甚至是相互矛盾的。因此评估人员在收集所必须的材料方面面临很大的困难，必须花费大量 的人力、财力和时间，从而影响和制约了评估人员对收益法的采用。 笔者所在公司今年参与了北京东方美中咨询有限公司承担的中国房地产估价师与房地 产经纪人学会委托的“2014中国房地产投资收益率分析”项目，根据参与该项目的培训学 习及实际工作，结合该项目的分析成果，探讨将折现现金流分析法应用于收益法的评估实践 中，以期能尽量避免上述问题并应用好收益法。 折现现金流分析法是对未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的报酬率(折 现率)，将未来的现金流量折合成现值的方法。 其公式为： 矿=生+j生+．．．+二L+j，L