世联关于写字楼的观点.ppt

仅供演示 本报告是严格保密的。 仅供演示 写字楼 – 世联观点 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 客户目标 Objectives 世联对于写字楼项目的观点 写字楼项目定位思考点 目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？ 地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？ 客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？ 基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？ 思考 前言 写字楼 PK 住宅 住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品； 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。 1. 关于客户 1. 关于客户 写字楼客户普遍关注什么？ 生产工具——提高生产力 投资工具——保值、增值 经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？ 形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？ 经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？ 1. 关于客户 不同行业关注点有什么不同？ 1、客户普遍关注物业形象及档次； 2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调 等设施具有自身行业的要求； 3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况； 4、现金支付能力强：物流类、投资类 5、关注付款方式：贸易类、金融类 6、关注舒适的办公环境：服务类 7、务实型企业：实业类 1. 关于客户 如何判断客户？ 在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系。 分析因素 意义 片区现有产业链 关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点 片区现有写字楼客户 关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处 周边片区规划、产业链和写字楼客户现状 关系周边片区写字楼客户的外溢方向 片区交通圈层和片区未来规划 关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求 1. 关于客户 从关注点到产品——经营效率 经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？ ——区位和配套资源。 诺德中心 国际商会中心 一个有意思的案例——深圳 诺德VS国商 1. 关于客户 1. 关于客户 从关注点到产品——形象 形象（面子）——产品是否比公司原来的或其他的写字楼更 适合公司的形象要求？ 必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯 间——电梯品牌——公共走道——洗手间 可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所…… 1. 关于客户 从关注点到产品——经营成本 经营成本——产品是否有助于提升效率、节省企业运营的成本？ 必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性 可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等 案例：诺德中心给南方基金的《董报》 1. 关于客户 购买能力和什么有关 ？ 1、企业资金实力 2、行业 3、企业规模 4、企业发展年限 购买面积—— 1、企业资金实力 2、行业地位 购买档次—— 1. 关于客户 了解客户心中的“甲级”，设计产品细节 特征 档次 所在区位 建筑规模和体量形象 配套 设备及装修标准 物业管理服务 甲A级 中心区或城市干线沿线 1）超高层； 2）大规模 3）建筑外观极富个性； 4）层高大于2.6m 1）2500平方米以上大规模商务会所； 2）配套完善齐备且规模够大； 3）车位充裕。 五星级设备及装修标准： 1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短； 2）进口知名品牌中央空调可分户计量； 3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具； 4）5A智能化管理； 5）宽频网络 6）进口知名品牌备用电源 国际认证知名物管管理 甲B级 中心区或城市干线沿线 1）高层 2）中等规模 3）建筑外观个性鲜明； 4）层高不小于2.6m 1）1500平方米以上规模商务会所； 2）配套齐全且规模适中； 3）车位充裕。 四星级设备及装修标准： 1）进口品牌高速电梯，等待时间短； 2）部分进口中央空调； 3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具； 4）3A以上智能化管理； 5）宽频网络； 6）进口备用电源 知名物管管理顾问，训练有数的甲级物管管理 根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准： 客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定