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保利叶上海成功开盘营销分析
一、推案基本情况
推盘时间：11月22日开盘
推盘量：3栋18层公寓216套，联排别墅93套
推盘分布情况：
联排别墅 面积段 套数 占比 供应面积 204-276 93 —— 22250 小计 93 43% 3栋18层公寓 56（一房） 36 16.67% 16935 75-88（二房） 180 83.33% 小计 216 57% 合计 309 100% ——
推案次序：
二、开盘价格分析
1、价目表-以3号楼价格为例
高区
每层加价77-79元/㎡，17层为最高价，18层和16层等价。
中区
每层加价45-51元/㎡,6层为新价格基准点，由于有景观视野差异，与5层价差近1000元
低区
每层差价31-45元/㎡，3层为价格基准点，所有端头户型均有采用可封闭入户花园户型，附加值较高
2、开盘促销
公寓客户办理VIP卡，签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价3万元的优惠 。
别墅客户办理VIP卡，签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价5万元的优惠 。
另：开盘前办卡并打入订金客户获赠捷安特自行车一辆。
3、价格策略总结
三、销售情况
公寓销售情况：
开盘当天大定套数126套，大定率为46%左右。从销售户型分布上来看，低区和端头带入户花园的户型销售情况良好。而中间套和50平方米1房销售情况不佳。
别墅销售情况：
四、客户分析
50-55%宝山本地客户，多数在当地已有1套住宅，对产品品质认可度较高；
30%左右的市区客户，以大北区客户为主，对顾村公园规划及产品有较高认可；
15%-20%外地客户（含新上海人），工作及生活与宝山嘉定有一定关联，对项目造城规划认可。
五、开盘流程
认购流程：
开盘当天只有持有VIP卡的客户才能购买保利叶上海房源，并采取先到先得的原则
只有开盘当天，公寓客户签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价三万元的优惠，该优惠将在签署《预售合同》时在总房价内扣除。
只有开盘当天，别墅客户签署《定金合同》并按约定时间签署《预售合同》方可享受单套总价5万元的优惠，该优惠将在签署《预售合同》时在总房价内扣除。
客户须凭本人身份证、VIP卡、办卡收据、办卡协议书到售楼处门口按先后顺序领取选房顺序号，一张VIP卡只能领取一个选房顺序号。身份证和和VIP持有人、购房人须为同一人，在正式认购时不得取消或变更。
选房开始后，公寓和别墅客户根据各自的顺序号进入内场选房区进行选房，其余客户在外场等候区等待通知。若连续叫号3次未在现场，则视为自动放弃选房权，由后续客户补位。
开盘当天为限时选房，五分钟未能确定房源，视为自动放弃此次选房权，直接跳至下位VIP客户，开盘当日每套房屋的正式售出以现场公布的销控为准。
每组客户最多只能2人进入选房签单区参与选房。
客户签订《定金合同》后至付款处，凭定金合同、办卡收据、办卡协议书换取定金收据
认购流程结束，客户可凭借本日到达本项目的士发票至出口处报销费用并领取纪念品。客户须在规定时间内完成签约并提供首付完整的相关资料。
（注明： 办理会员卡，公寓客户银卡2万，别墅客户金卡3万，正式合同时银卡2万抵5万，金卡3万抵8万）
现场人气：
现场大概来客500余人，新客户较多。
现场购房抽奖活动：
现场请纪实频道主持人江波举行抽奖活动，客户凭认购协议书即可参加此次抽奖。
奖项如下：
六、营销推广
日期 报纸名称 版面 广告规格 广告颜色 刊例价（元） 2008-11-20 新闻晨报 第A16版 整页跨版 彩色 431500 2008-11-20 新民晚报 第B20 广告版 整页跨版 彩色 455600 2008-11-13 新闻晨报 第B8版 整页跨版 彩色 427000 2008-11-12 新闻晨报 第A16版 整页跨版 彩色 426900 2008-10-30 新闻晨报 第B8 广告版 整页跨版 彩色 409600 2008-10-30 新民晚报 第B24广告版 整页跨版 彩色 455500 2008-10-29 新闻晨报 第A40 广告版 整页跨版 彩色 422400 2008-10-24 新闻晨报 第C12地产星空版 整页跨版 彩色 420300 2008-10-23 新闻晨报 第A16广告版 整版 彩色 410800 2008-10-22 新闻晨报 第B8版 整版 彩色 429700 2008-10-20 上海楼市租售情报 第1页 整页 彩色 56000 2008-10-15 上海楼市 第1页 整页 彩色 61000 2008-10-10 新闻晨报 第A24版 整版 彩色 194800 2008-10-9 新民晚报 第A27版 整版 彩
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