2015房地产估价-第七章.pptVIP

第七章 假设开发法 * 《房地产估价》 * 第一节：假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念： 1、概念： 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、其他称呼：开发法、预期开发法、剩余法 二、假设开发法的理论依据： 1、预期原理： 2、形式上是成本法的倒算法 3、地租原理 三、适用的对象和条件 1、对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 待开发的土地(包括生地、毛地、熟地) 在建工程(包括房地产开发项目) 可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建，重建) 2、条件： ①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； ④要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单； ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划 3、应用领域： （1）估价 （2）投资分析：最高地价、利润、成本控制等 4、特点： （1）剩余价格 （2）准确性的主观性 四、操作步骤 1、调查待开发房地产的基本情况： (1)弄清土地的位置 (2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等 (3)弄清城市规划设计条件 (4)弄清将拥有的土地权利 2、选择最佳的开发利用方式 (1)最佳用途 (2)最佳开发规模 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、测算开发成本、管理等各种费用 6、具体计算，求出待开发房地产的价值 第二节：假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本 -管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 -开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 二、按估价对象细化的公式 1、求生地价值的公式 :生地开发成本 2、求毛地价值的公式 3、求熟地价值的公式 4、求在建工程价值的公式:续建成本 5、求旧房价值的公式:装修改造成本 第三节：现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的定义 （1）现金流量折现法：采用折现的方式考虑资金时间价值 （2）传统方法：采用计算利息的方式考虑资金时间价值 二、现金流量折现法与传统方法的区别 （1）考虑费用出发时点不同： （2）考虑资金价值方式不同： （3）利息和开发利润表现形式不同： 三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 第四节：假设开发法计算中各项的求取 一、开发经营期 估价时点至预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期 1、开发期：估计时点至预计开发完成(竣工)的日期 （1）前期：从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间 （2）建设期：从动工开发到房屋竣工的这段时间 2、经营期： （1）销售期：从开始销售到将其全部销售完毕的日期 （2）运营期： 起点：竣工的日期 终点：是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期 2、开发经营期确定的目的及方法： （1）目的： 各项费用发生的时间和数额，从而决定折现或计算投资利息 （2）方法：市场比较 二、开发完成后的房地产价值 1、销售经营的：市场法结合长期趋势 2、租赁经营的：收益法结合长期趋势 三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、与成本法相同： 2、需要预测： 四、投资利息 1、应计息的项目： （1）未知、需要求取的待开发房地产的价值 （2）投资者购买待开发房地产应负担的税费 （3）开发成本和管理费用 2、计息期的长短： （1）、（2）两项整个开发经营期 （3）一半建设期＋整个经营期 3、计息方式： （1）复利 （2）名义利率与实际利率区别 五、开发利润 1、传统方法中体现 2、与成本法相同，注意基数的不同 六、投资者购买待开发房地产应负担的税费 七、折现率 1、性质： 等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率 2、内容：包括资金的利率和开发利润率 3、确定方法：同收益法中报酬率求取 第五节：假设开发法运用举例 [例7—1)? 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 [例7—2]? 需要评估一宗“七通一平”熟地于