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关于容积率修正系数调整的相关建议 根据本估价机构对城郊农民宅基地拆迁实务中总结的经验和教训，结合房地产估价原理谈谈对容积率修正系数调整的相关建议。 一、假设房地产市场单价不变，土地容积率不同对地价的影响 根据国土资源部《城镇土地估价规程》，结合盐城市区土地出让一级市场的情况，通过单因素分析原理测算土地容积率不同对地价的影响。 案例A：假设市区城郊同一区域三宗土地需挂牌出让，规划条件为建设普通商品房，假设建筑成本、专业费用、规费、小区配套费、开发利润、税费等条件均相同情况下，区域商品房单价相同，测算出让不同容积率下出让评估挂牌价，结果详见下表。 序号 地块 建筑面积 土地使用权面积 容积率 土地单价 楼面地价 1 地块1 140000 200000 0.7 602 860 2 地块2 200000 200000 1 860 860 3 地块3 300000 200000 1.5 1290 860 从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，房地产的楼面地价是相同的，故在房地产补偿单价相同，以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为国有出让土地状况下测算的结果，那么就提出两个问题： 1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是不是一样？ 2、假设城郊农民住宅交易时，需不需要象房改房需补缴土地出让金，即城郊农民宅基地是不是参照国有划拨土地使用权评估？ 二、假设城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的情况下，土地容积率不同对房地产单价的影响 (一)在城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的前提下，假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价，按该不同容积率土地的评估地价的40%扣除土地出让金，土地容积率不同对房地产单价的影响 案例B：假设市区城郊同一区域三宗城郊农民的房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转，区域二手房单价相同，测算出让不同容积率下实际能够发生的评估价格，结果详见下表。 序号 地块 建筑面积 土地使用权面积 容积率 二手房单价 房地产总价 土地出让金 修正后房地产总价 修正后房地产单价 1 地块1 140 200 0.7 2000 280000 48160 231840 1656 2 地块2 200 200 1 2000 400000 68800 331200 1656 3 地块3 300 200 1.5 2000 600000 103200 496800 1656 注：按案例A评估地价的40%计算土地出让金。 从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，城郊农民房地产的单价是相同的，故以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为土地出让金按评估价的40%下测算的结果，那么就提出两个问题： 1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是不是一样？ 2、假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价一样的情况下，土地出让金怎么扣除？ (二)在城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的前提下，假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价，按该级别土地基准地价的40%扣除土地出让金，土地容积率不同对房地产单价的影响 案例C：假设市区城郊同一区域三宗城郊农民的房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转，区域二手房单价相同，测算出让不同容积率下实际能够发生的评估价格，结果详见下表。 序号 地块 建筑面积 土地使用权面积 容积率 二手房单价 房地产总价 土地出让金 扣除出让金后房地产总价 土地修正 修正后房地产总价 修正后房地产单价 容积率修正系数 1 地块1 140 200 0.7 2000 280000 80000 200000 36000 236000 1685.71 1.054 2 地块2 200 200 1 2000 400000 80000 320000 0 320000 1600.00 1.000 3 地块3 300 200 1.5 2000 600000 80000 520000 -60000 460000 1533.33 0.958 注：假设该级别土地基准地价为1000元/平方米，按基准地价的40%计算土地出让金。 从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，城郊农民房地产的单价是相同的，故以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上需对容积率作相应修正，其相应修正表结果详见下表。 容积率 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 系数 1.054 1.03