房地产基本理论郝玉林.docVIP

城市化理论 美国地理学家诺瑟姆于1979年提出各国城市化过程的轨迹为S型曲线的理论，提出城市化过程一般分初期、中期、后期三个阶段。凡城市化开始较早的国家，城市化发展速度较慢，而城市化和工业化开始较晚的国家，城市化达到相同水平所用时间较短。即一个国家工业化开始得越晚，城市化进程将越快。 图一：城市化发展的S型曲线 图1中，曲线A部分为初始阶段，B部分为发展阶段，C段为成熟阶段。曲线表明，城市化在A阶段发展非常缓慢，到了B阶段以后速度急剧加快，到C阶段即城市化率超过70%以后，变化速度又趋减缓。世界各国在城市化过程中虽然有不同特征，但S型曲线是一般征象。具体来说，在城市人口占总人口10%以前，城市的辐射力和吸引力有限，城市文明基本上只限于住在城里的人的享受。而当城市人口达到20%-40%时，城市的辐射力和吸引力开始增强，当城市人口占50%以上时，城市文明程度可以达到70%，当城市人口占总人口70%-80%，城市文明普及率可以超过90%直至全社会。 房地产周期理论 房地产行业是一个典型的周期性行业，像宏观经济总是处于经济扩张与经济收缩的周期性交替循环一样，房地产行业在实际运行过程中也会由于资源约束与消费约束处于调整阶段，由于资源供给充裕或消费需求拉动处于扩张阶段，周而复始，循环往复，由此构成了房地产行业的周期波动。 房地产业周期是指，在房地产业发展过程中，伴随时间推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。一般来说，房地产业每个周期都可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。 每个阶段的特点具体阐述如下： 1、第一阶段，失业率高、经济体系呈现扩张局面、政府实行扩张性宏观财政政策，同时采取适度的通货膨胀、抵押贷款利率低、人口及家庭规模增加而收入也呈增加趋势。受此影响，住宅需求增加。 2、第二阶段，房地产交易趋于活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售良好，投资及投机者进入市场，抵押贷款利率降低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。3、第三阶段，房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产市场需求趋于饱和，房地产存货和空置率开始增加，投资利润下降，同时宏观经济方面也出现通货膨胀快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。 4、第四阶段，房地产活动开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升进而带动房地产周期波动下降。安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等。 3、社交需求，属于较高层次的需求，如：对友谊、爱情以及隶属关系的需求。 4、尊重需求，属于较高层次的需求，如：成就、名声、地位和晋升机会等。尊重需求既包括对成就或自我价值的个人感觉，也包括他人对自己的认可与尊重。 5、自我实现需求，是最高层次的需求，包括针对真善美至高人生境界获得的需求，因此前面四项需求都能满足，最高层次的需求方能相继 6、该理论在房地产市场中的应用 马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次从消费者满意战略的角度来看，每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样，即不同的产品满足不同的需求层次。根据五个需求层次，可以划分出五个消费者市场：1、生理需求→满足最低需求层次的市场，消费者只要求产品具有一般功能即可 2、安全需求→满足对“安全”有要求的市场，消费者关注产品对身体的影响