我国房价变化实证研究.pdfVIP

第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 我国房价变化的实证研究 王建国 许月明 （河北省保定市河北农业大学商学院，071000） 摘 要：自20世纪90年代以来，我国房地产业保持了持续高速发展，房价迅速上升，涨幅较大。持续攀升 的房价对居民生活产生了重大影响，并且不合理的房价有膨胀为泡沫的危险，对整个国民经济的发展不 利。本文以均衡价格形成的原理为基础，从房屋的供求两个方面入手，利用统计分析软件SPSS对近10年 来影响房价的因素进行了实证分析，找到导致房价上涨的主要因素，并提出了将房价控制在合理范围内 的对策。全文分成四个部分，第一部分研究了房价的形成机制及相关模型的建立，第二部分对我国房价 的变化情况进行了回归分析，第三部分利用回归分析结果总结出房价上涨的主要原因，第四部分提出了 如何稳定房价的几点建议。 关键词： 房价 实证研究 20世纪90年代中期以来，我国以住宅为主的房地产业持续高速发展，供需两旺。据统计，2004 年全国房地产开发投资总额为13158.25亿元，同比增长28.1% ，投资增长的高点出现在2004年一季度， 同比增长41.1% ，其中前两个月增长50.2% 。2005年1-4月房地产投资累计增长率25.9% ，5月房地产 投资同比增长20.3%,其后几个月的增长基本在20%左右小幅波动。[1] 房地产业在快速发展的同时，也产生了一些不可忽视的问题，其中之一就是价格上涨过快，对 普通居民的住房消费能力产生很大影响。本文就近10年来我国房价的变化情况进行实证分析。 一、房价的形成机制及模型的建立 根据经济学原理，商品的价格是由该种商品的有效供给数量和有效需求数量共同确定的。那么， 房价应该是由房屋的供给数量和房屋的需求数量共同确定的。 假设：房屋的供给数量S=F1(p), 房屋的需求数量D=F2(p), 当S=D时，房屋市场供求平衡，形成均衡价格P0 。 根据成本理论，影响房屋供给数量的因素主要是房屋的建筑成本C ；根据需求理论，影响房屋 需求数量的因素主要是房屋需求者的购买能力，而购买能力的来源是要素所有者的收入I，也就是房 屋需求者的收入情况，于是我们可以构造出：均衡价格P0=f(C,I) 。 就成本方面而言，目前对房屋的建筑成本，即房屋的造价，房地产业通行的办法是划分为三大 部分：一部分是购置土地费用，一部分是施工建筑费用，还有就是其他费用。为了探究当前“是否是 土地价格的上涨拉动了房产价格” 的问题，我们将搜集到的“竣工房屋造价(B)”与“土地购置费(F)”数 据同时列为能够解释“房屋销售价格” 的变量。 就收入方面而言，能够代表国民收入水平的数据是可支配收入，但是房屋使用费用是否应当包 括在居民的必要生活费用之内，目前的统计数据口径并没有做出明确说明，所以本文将“人均 GDP(G)”和“全国居民消费水平(E)”数据同时列为能够解释“房屋销售价格” 的变量。 这样，我们可将决定房屋销售价格的方程做进一步的修改，得到： P0=f(C,I)=f(B,F,G,E) 二、我国房价形成的回归分析 根据以上建立的房价形成的模型，我们进行了相应的数据收集工作，通过使用spss分析软件， 寻求能够较好解释房屋销售价格的变量，并做出相应的经济解释。 351 第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 1、简单相关关系分析 依照前文对影响房屋销售价格因素的分析结论，本文收集了自 1991 年至 2004 年的房屋平均销 售价格等相关数据，具体数据见表 1。 表 1 1991—2004 年房屋平均销售价格及其影响因素数据表 房屋平均销售价格 竣工房屋造价 全国居民消费水平 人均 GDP 土地购置费 年份 元/平方米 元/平方米 元 元 元/平