房地产估价方法之市场比较法ppt.pptVIP

§5.6市场状况调整 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。  交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。 一、市场状况调整的含义 主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： ??? 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格 交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。 ???价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 二、市场状况调整的方法 （一）市场状况调整的价格指数法 （1）采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：????可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格 （2）采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为： ???可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格 （二）市场状况调整的价格变动率法 （1）逐期递增递减价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格 （2）期内平均上升或下降的价格变动率 可比实例在其成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格 [例7]??某宗房地产2004年6月的价格为2?000元／m2，现需将其调整到2004年10月。??已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)，试计算该宗房地产2004年10月的价格。 ?? ????[解]??该宗房地产2004年10月的价格计算如下： ????2?000×105.0/100×109.2/100×112.5/100×118.1/100＝3?046.8(元／m2) 例8 某个可比实例房地产2008年2月1日的价格为1000美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%，假设2008年2月1日1美元=8.26元人民币， 2008年10月1日1美元=8.29元人民币.。对该可比实例房地产进行交易日期修正，试求该宗房地产2008年10月的价格 例9 为评估某宗房地产2009年9月1日的价格，选取了下列可比实例成交价格3000元/平方米，成交日期是2008年10月1日，另调查获知2008年6月1日至2009年2月1日该类房地产价格平均每月比上月上涨1.5%，2009年2月1日至2009年10月1日平均每月比上月上涨2%，请对该可比实例的价格进行调整。 在实际的交易日期调整中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率；②建筑造价指数或变动率；③建筑材料价格指数或变动率；④建筑人工费指数或变动率；⑤房地产价格指数或变动率。 从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。 §5.7房地产状况调整 如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行房地产状况调整，因为房地产价格还反映房地产本身的状况。进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。 一、房地产状况调整的含义 由于房地产状况可以分为区位、权益和实物三大方面，从而房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 1、区位状况调整的内容  区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度(属于可比实例、估价对象以外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。  二、房地产状况调整的内容 ?2、?权益状况调整的内容 ?权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。 土地使用年期修正系数： K——土地使用年期修正系数 n——可比实例在成交日期的剩余使用年限 M——待估对象