房地产估价第四章(共十章).pptVIP

* 第四章 收益法 §4.1 收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。 二、收益法的基本原理 ——预期收益原理 ——收益分配原理 ——最有效使用原理 2、最简单的情形 三、收益法的基本公式 1、最一般的情形 例1 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益价格为： V＝（20-12）/ 8％＝100 万元 3、有限年期的情形 4、纯收益在前若干年有变化的情形 1）无限年期的情况 2）有限年期的情况 5、预知未来若干年后的不动产价格的情形 6、纯收益按等差级数递增的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形 2）有限年期的情形 （二）适用范围 只适用于有收益或潜在收益的不动产估价 四、收益法的特点与适用范围 （一）特点 1、收益法具有严格的理论基础 2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格 3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益率确定的准确度 §4.2 收益法的估价步骤 一、搜集整理资料 1、资料搜集 2、资料分类整理 二、确定有效总收入 （一）总收入 1、收入波动 建筑物的新旧与现代化、区位条件、经济周期、同类房地产的供求关系 2、租金记录 是预测未来租金的基础 3、契约租金 等额租金、上升租金、 评议租金、百分比租金 等额租金 上升租金 评议租金 百分比租金 租金 时间 契约租金的类型 4、其他分析 人口增长情况、人均收入、区位变化 5、有形收益与无形收益 （二）市场租金（客观收益） 实际租金（实际收益）是指待估不动产在现状的经营管理水平下，实际取得的收益。 市场租金是指在公开市场上待估不动产在估价时点最可能实现的租金，它反映估价时市场的供求关系。 1、实际租金与市场租金的区别 实际租金 市场租金 1）可能是契约租金 市场供求决定的租金 可能高于或低于市场租金 2）可能不是在房地产 是在房地产 最有效使用下的租金 最有效使用下的租金 3）可能包含有优惠租金 不包含优惠租金 4）可能是非有效管理 有效管理状态下的租金 状态下的租金 5）可能不是安全可靠的租金 是安全可靠的租金 2、租金调查 是指调查与待估不动产处于同一地区或相似地区的符合市场租金条件的不动产的租金。 3、市场租金的确定 （三）有效总收入的确定 1、计算年总租金收入 2、估算空置及坏帐损失 以同类房地产的平均情况来计算，结合考虑待估房地产的实际情况。 3、有效总收入 =年总收入-空置及坏帐损失 三、确定总费用 包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用。如： 1、管理费 以类似房地产实际发生的管理费为基础。 2、维修费 大修、小修 3、重新装修费 以类似房地产实际发生的费用为基础修 正，按年度分摊 4、设备重置费 按年度分摊 5、税金 房产税 营业税等 6、保险费 0.15％～0.2％ 7、其它费用：中介费用等 总费用估算的依据有：所有人提供的费用报告、同类房地产的费用、发表的费用调查资料。 （一）应计费用 （二）应扣除费用 1、其他经营费用 2、增建和改建 不是经营费用，是对房地产的再投资，增加了房地产的投资总额，从而增加了资本价值。 3、所得税 通常采用税前纯收益 4、所有人个人开支 5、贷款还本付息 （三）费用分类 1、固定费用 1）保险 2）税费 3）设备重置费、重新装修费 2、可变费率 1）水、电、煤气、电话费等 2）维修费 3）服务开支 4）管理费 5）税费 （四）费用比率 是指收益性房地产的纯收益及总费用与有效总收入的比例关系，包括纯收益比率和营运费用比率。 纯收益比率=纯收益/有效总收入 营运费用比率=营运费用/有效总收入