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契税、土地使用税 辽宁中税普华税务师事务所 电子邮箱:fengpl@mytax.cn 电话：02424 第一部分 契税的相关内容及其案例 一、契税概述 二、契税特殊事项 三、契税案例解析 第二部分 土地使用税相关内容及其案例 一、土地使用税概述 二、土地使用税特殊事项 三、土地使用税案例解析 一、契税概述 1、什么是契税？契税自身独有的特点有哪些？ 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 特点 1.契税属于财产转移税。　　 2.契税由财产承受人缴纳。 纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 国有土地使用权出让 出售 土地使用权转让 赠与 交换 货币、实物 房屋买卖 无形资产 其他经济利益 房屋赠与 房屋交换 以土地、房屋权属作价投资、入股； 以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税 以土地、房屋权属抵债； 以获奖方式承受土地、房屋权属； 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 注意：买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。 4、国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 5、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。国税函[2007]606号 契税暂行条例第四条三款规定 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 契税的税率 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5% 2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发财税[2008]137号 《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，从2008年11月1日起税率为1% 。 2010年3月9日，财政部、国家税务总局下发财税[2010]13号《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 二、契税特殊事项 企业改制重组中契税如何缴纳？ 2008-12-29财税[2008]175号 财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》 2009-04-28 国税发[2009]89号 国家税务总局《关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》 1、公司制改造 2、企业股权转让 3、企业合并 4、企业分立 　 5、企业出售 6、企业注销、破产 7、其他 全资子公司承受母公司资产如何缴纳契税 2008年5月26日国税函〔2008〕514号 国家税务总局《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》 根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）和《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[200