《不动产估价》第七章：假设开发法.pptVIP

不动产估价 编著 周小萍 毕继业 王军艳 第7章 假设开发法 7.1 假设开发法的基本原理 7.2 假设开发法的基本公式 7.3 假设开发法的难点与存在的问题 7.4 假设开发法的应用举例 学习目标 通过本章的学习，读者应理解假设开发法的基本概念和原理，了解假设开发法的适用范围与适用条件，熟练掌握假设开发法的公式和估价程序，在能准确确定公式中各项的基础上，培养熟练运用假设开发法中的静态与动态方式评估不动产价格的能力。 7.1 假设开发法的基本原理 7.1.1 假设开发法的概念 7.1.2 假设开发法的理论依据 7.1.3 假设开发法的适用范围与条件 7.1.4 假设开发法的优缺点 7.1.5 假设开发法的操作步骤 7.1.1 假设开发法的概念 假设开发法，又称倒算法、剩余法或预期开发法。它是从待估对象土地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后，求取待估对象客观合理价格或价值的方法。 7.1.2 假设开发法的理论依据 假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地租剩余理论。 7.1.3 假设开发法的适用范围与条件 1 假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的不动产估价。具体包括以下几种类型： ①待开发土地的估价； ②土地整理、复垦； ③待拆迁改造的再开发不动产的估价； ④现有新旧不动产中地价的单独评估； ⑤在建工程（包括停建工程）； ⑥可装修改造或可改变用途的旧房等。 2 假设开发法的适用条件 第一，是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； 第二，是否根据当地不动产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的不动产价格。 由于这两个预测包含着较多的可变因素，因此预测的正确与否决定了假设开发法的适用性。 7.1.4 假设开发法的优缺点 假设开发法的优点： 首先，它符合人们的习惯思维，即价格是由成本、税费和利润三者构成；其次，这种方法计算简便，应用面也较广。 缺点： ①方法比较粗糙。 ②静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因素。 7.1.5 假设开发法的操作步骤 1 调查待开发不动产的基本情况 2 调查待开发不动产的基本情况 3 估算开发经营期 4 预测开发完成后的不动产价格 5 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费 6 根据相应公式进行具体计算，求出待开发不动产的价格 7.2 假设开发法的基本公式 7.2.1 假设开发法最基本的公式 7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式 7.2.3 按估价对象细化的公式 7.2.1 假设开发法最基本的公式 假设开发法最基本的公式为： 待开发不动产价格 ＝ 开发完成后的不动产价格 － 开发成本 － 管理费用 － 投资利息 － 销售费用 － 销售税费 － 开发利润 － 投资者购买待开发不动产应负担的税费 7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式 1 适用于预期售价的公式 2 适用于预期租金的公式 7.2.3 按估价对象细化的公式 ⑴将生地开发为熟地租售 ⑵在熟地上建造房屋租售 ⑶由生地建造房屋租售 ⑷将毛地开发为熟地租售 ⑸由毛地建造房屋租售 ⑹将旧房屋装修改造为新房屋后租售 ⑺将在建工程完成后的不动产租售 7.3 假设开发法的难点与存在的问题 7.3.1 计算方法的选择 7.3.2 计算方法的适用范围 7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点 7.3.1 计算方法的选择 从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法的计算方法可分为动态和静态两种。 7.3.2 计算方法的适用范围 ①适合用动态计算方法的情况有：待开发的土地价格评估；待拆迁改造的再开发不动产价格评估；已完成拆迁的空地的地价评估等。 ②适合静态计算方法的主要是对现有新旧不动产中的地价评估。 ③无论采用何种方式，有两点需要特别注意：其一，动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用；其二，同一项目不能用两种方法分别计算。 7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点 1 两种计算方法的区别 ①静态方式主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，而动态方式则是模拟不动产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 ②静态方式不考虑各项支出、收入发生的不同时间；而动态方式则考虑各项支出、收入发生的不同时间。 ③在静态方式中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态方式中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 2 两种计算方法的优缺点 从理论上讲，动态方式测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂；静态方式测算的结果比较粗略，但测算过程相对要简单一些。 本章基本概念 假设开发法 倒算价格 地租剩余