REITs第一单.docVIP

REITs第一单， 2008年12月3日，在国务院常务会议上，研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。在中国大陆创设REITs市场，已近在眼前。对于开发写字楼、酒店、商场、工业厂房、酒店式公寓等租赁性物业的发展商而言，将迎来历史性的发展契机——通过将物业打包发行REITs，可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右；大幅提高其原本落后于住宅类开发商的发展速度，彻底改变其业务发展模式。如果REITs第一单在率先试点的京沪推出，则两地的大型商业及工业地产类公司值得关注，如张江高科、金融街、陆家嘴、浦东金桥、外高桥、中国国贸等。 　　REITs第一单年内推出京津沪率先试点 　　目前，不动产投资信托产品（REITs）在京津沪等地的试点正逐步推进。某产品开发机构人士对中国证券报记者表示，按照内部时间表的安排，第一单REITs会在年底前推出，可能在银行间市场首先开始交易。 　　8月，一个由央行牵头，包括发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11部委的协调小组分别奔赴上海和天津，考察当地机构的REITs产品开发进展。 　　这位机构人士表示，从目前各家发起机构与协调小组沟通的内容来看，债权类产品和股权类产品的开发在同时推进。由于债权类和股权类的产品未来需要在银行间市场以及交易所市场进行交易，REITs在这两个市场交易的规则也在制订中。 　　他对中国证券报记者表示，从产品开发和制度安排的进度而言，债权类REITs率先在银行间市场推出的可能性很大，年内上市基本没有问题。 　　据了解，除了此前披露的上海多家房地产企业推出的债权类REITs方案外，中金公司、中信证券等券商也组建了专门的REITs开发团队，海通证券则在衍生品产品部的基础上进行REITs产品开发，其开发的股权类RE－ITs方案已上报上海市金融办；而中信证券在天津滨海新区的REITs开发方面居于主导地位。此外，包括嘉实基金在内的部分基金公司和一些具有地方政府背景的企业也在进行REITs产品的开发工作。 　　REITs是一种类似共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。它主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利，同时又不需要实质持有不动产标的。 　　什么是REITs 　　房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 　　从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。 　　1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过百分之90。 　　 房地产行业：REITS下一个主角 　　发布机构：海通证券作者：帅虎 　　我国城市化水平虽然仍将提高，但城市化速度的拐点已经出现，未来将由增变减。未来的中国城市，将经历由外延式增长向内涵式增长的演变，非住宅类房地产将比住宅有更为广阔的发展空间。我们的研究也表明，随着人均GDP的增长，以写字楼为代表的非住宅类房地产，其市场规模呈加速扩大趋势。我们看好一线城市的高档商务地产，看好二三线城市的中低档商务地产、工业地产及住宅。 　　市场流通性较差、投资回收期较长等问题，是国内非住宅类房地产，面临的最大挑战。REITs的出现，将成为破解这两大难题的利器。REITs的投资标的，是租赁性物业，而非自用性物业。显然，非住宅类房地产主要为租赁性物业，住宅主要为自用性物业。因此，在中国大陆创设REITs市场，