深圳新“土改”.pdfVIP

西部大开发 。 -3 5月25日，酝酿了两年的 深圳市土 职能转变新要求不适应。 深圳城市化的进程实际上是两轨并进：一 地管理制度改革总体方案 (下称 总《体 这是深圳不得不加紧推进土地改革 轨是政府统征、出让土地主导的城市化； 方案》)正式公布 ，拉开了深圳又一次 的原因所在。根据 总体方案 ，改革分 另一轨则是农民一直在 自发利用土地参与 “土改”的序幕。 近期 (2012至2015年)和中远期 (2016至 城市化进程 ，这就形成400平方公里土地 此次 “土改”，着力改变新增用地 2020年)两个阶段推进改革。将在未来8 中有三分之一被政府认为是不合法的、但 快速供应的土地利用模式，以存量土地高 年从多个方面尝试创新突破，探索高度城 却真实发生的城市化。 效盘活为主线，指向完善国有土地产权制 市化地区土地利用管理新模式。 2004年全面转地 ，深圳试图以全部 度、加强土地市场化建设、增强土地科学 改革包括八大 内容和十项改革事 土地的国有化来打通这两个进程。但结果 调控能力、创新土地二次开发利用机制、 项，突出三点：以明晰土地产权为核心， 是不完美的。一方面，政府以多形式、多 完善土地管理法治环境等五大方面。这也 健全土地权利体系；以市场化为导向，实 途径划定或返还一定比例的合法产权用地 是国家支持各地探索差别化土地管理政策 现土地要素的自由流转；以城市发展为 目 给原农村集体组织，但是此类用地来源多 的尝试之一，意在从全局上为高度城市化 标，创新土地利益的共享机制。 样，权益内涵和权利限制也不尽相同。 地区的土地管理制度改革提供政策储备。 改革涉及的具体制度设计 ，主要包 另一方面 ，仍然存在一定的应转未 含在产权、市场流转和城市发展规划的范 转空地，由原农村集体经济组织掌控 ，规 第三次 “土改” 畴内：在产权方面，提出国有未出让土地 定交由城管、水务、农林和储备中心管理 的登记、建立建筑物权益证书制度、土地 的土地仍没有清晰移交。同时，当年为搁 以明晰土地产权 为核心 ，以市场化 使用空间权利体系探索等；在市场流转方 置难题，在转为国有的集体土地中分了两 勾导向，以城市发展为 目标 。 面，包括建立差别化土地供应，尝试土地 个圈，一个圈是适当补偿范围，另一个圈 公告出让制度、土地使用权租赁制度、土 则是没有补偿的，其中包括山地、林地和 深圳在 中国土地制度改革中曾扮演 地指标交易制度等；城市规划上则强调了 大量 已建的违法违章建筑。这两个圈的划 重要角色。1987年，敲出中国 “土地拍卖 规土融合、社区规划和城市二次开发等。 定，注定了2004年的全盘国有化式的土改 第一槌”，开创土地市场化交易先河，此 这些内容中不乏突破性构想。一些 远未真正完成。 后又率先探索统征统转的 “征转分离”用 具体的制度在国家层面的立法中没有规 深圳市规划国土委地政地籍处处长 地模式。经1992年原特区内统征和2004年 定，或规定较为保守，例如差别化土地供 张健形容当下的深圳，是一个高度城市化 的城市化转地后，深圳成为中国第一个辖 应制度在现行的国家上位法 中还未有涉 的地区，同时又具有典型城乡二元特征的 区土地全部国有化的城市。这些探索释放 及。而 《总体方案 提到的细化地上、地 矛盾体。 出巨大的土地增值收益，反哺了深圳30年 表、地下土地使用权权利设定，三维地籍 在刘守英看来，将过去形成的城市 来的城市化进程。 管理方法的探索，及土地使用权期满后续 化 “两张皮”合成 “一张皮”，把不合法 新的 《总体方案》推出，意味着深 期、国有土地使用权租赁等改革内容 ，虽 的农村集体建设用地纳入城市管理体系， 圳推进改革开放以来的第三次土改。和前 在 ((物权法》 土地管理法》和国土资源 在城市化大框架下，解决集