常见的物业管理招投标注意事项【荐】.docVIP

物业管理培训内容以及物业管理招投标注意事项 一、物业管理的目标 是使物业保值增值，以及提高物业的使用价值，具体有三个目标： （一）质量目标： 1、硬件质量目标：主要是保证和维护物业的物理功能：结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能； 2、软件质量目标：主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等； （二）安全目标： 1、物业使用环境的安全，如公共秩序维护，在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理； 2、物业的安全：指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。 3、物业使用人的安全：指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。 在安全目标上，物业公司要留存各种记录和资料，以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。 （三）物业管理费用目标：各项费用，最终的收支应能保证物业企业有适当利润。 二、几个名词解释： 1、物业管理的本质：是物业管理服务企业从事以不动产为基础，以业主或客户需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。 2、业主：指物业的所有权人； 3、物业使用人：指物业的承租人（客户）或实际合法使用物业的人； 4、临时管理规约：开发商和物业公司制定的先期约束； 管理规约：指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿； 业主和物业使用人违背管理规约的，业主委员会可到法院起诉，法院支持； 5、物业管理服务收费＝物业管理服务费（基本物业管理服务费＋机电设备设施日常运行维护费）＋特约服务费＋代办服务费。 6、客户手册：指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的，指导客户更好地使用物业和享受物业服务的，在客户入住时发放的册子。 7、机动车场地占用费：俗称停车费，应当收，不讨论收不收的问题，只讨论收多少的问题，业主就可以确定，不需要物价局批准，全市无统一票据，（写字楼区）业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外，由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。 8、几个主管部门： 私搭乱盖――城管； 不按规定从事摆卖加工经营活动――城管； 占压、破坏绿地――城管； 拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门； 三、小区车辆管理： 1、在签订协议时，由物业方提出两种选择，一是场地占用费，二是车辆保管费；场地占用费较低，车辆保管费不以盈利为目的，但是为车辆上全部保险，平均摊到每一天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。 2、小区停车收费是必然趋势，也是管好小区车辆的必要手段。 3、现阶段，车位费开收据即可，盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标，在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。 4、小区车辆场地占用费，除了物业公司必须的开支外，余下的可用作应急维修资金，用于小区维修。 表面上看，物业公司好象没有好处，但实际上，一方面是做好了小区车辆管理，二方面增加了部分人手，三方面用于小区维修，其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。 5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进维修资金中。另外，这一点应与保安做好协调工作。 四、规避物业管理风险的几个方法： 1、相对于公众责任险，物业管理责任险保费相对较高，但能更好地规避物业管理中因为管理不善或不到位而造成的风险。 2、日常的工作，特别是巡回检查、日常检修等工作，按照物业管理合同以及设备设施的特点，先期制定管理方案，严格地明确地做好提出管理要求，并在日常工作中，以表格记录的形式做好记录，并落实到责任人。 3、质价相符原则，不同的价格，对应不同的服务标准，如四级标准中，楼道每天保洁一次，那就是保洁一次，而不是两次，不是保证楼道整洁；只要每天一次保洁到位了，物业公司就没有责任了。 4、物业公司并不是承担所有的责任，该行政主管部门承担的责任，就不应是物业管理企业的责任，如邢事案件。 五、在装修阶段，如何做好成品保护工作： 1、对施工单位进行前端控制：登记、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、必要时还需要发包方背书担保； 2、进材料的过程，要采取人盯人的方式； 3、禁止结构性和功能性拆改：采取每天巡查的方式； 4、对于写字楼，紧密联系业主，在业主与租户协议中加入装修约束性条款，引入业主进入监督机制内； 六、关于物业区域内的公共秩序维护和安全防范的几点说明： 1、物业公司管理的是公有共有财产，维护公共秩序，而自行车、电动车、机动车属于私产，不在物业公司的管理范围之内，其丢失、损坏都不是物业公司的责任，有特别约定的除外；有的也要看物业公司是否按合同履行责任。 2、负责小区生活秩序维护，而不是负责社会安全防范，社会安全防范有行政主管和执法部门。 七、对欠费业主的起诉与把握： 1、平是注意积累和掌握、留存有关记录和证据； 2、评价服务工作是否到位，主要看物业公司是否按合同约定做到了，主