广州房地产市场和房地产金融2008年.doc

广州房地产市场和房地产金融2008年 运行情况与2009年展望 中国人民银行广州分行 一、2008 年广州市房地产市场形势分析 （一）房地产开发投资增速逐月回落 2008 年，广州市完成房地产开发投资762.43 亿元，同比增长8.3 % ，增速比去年同期回落18.1个百分点（见图1）。房地产开发投资占固定资产投资的比例为36.2 % ，比去年同期下降了1.6 个百分点。至2008 年3 月，房地产开发投资增速达到23.9 %高点后开始缓慢回落，尽管目前已经回落近半，但仍属高位，房地产开发投资仍然是拉动固定资产投资增长的重要动力。 （二）供求关系出现转折，商品房施工面积回落，竣工面积增加 2008 年，广州市商品房施工面积5500.37 万平方米，同比增长6.1 %，同比回落0.8 个百分点。商品房竣工面积943.76 万平方米，同比增长7 % ，同比增长20.4 个百分点（见图2 ）。 （三）商品住宅交易价格环比呈逐月下滑趋势，最低点出现在12月 2008年全年广州十区新建住宅均价9339元/平方米，同比增长8.6 %。2007 年前8个月，广州新建住宅均价一直维持在7000-8000元/平方米的水平，下半年均价开始快速上涨，且最后4 个月都超过9000 元/平方米。而2008 年仅有两个月均价低于9000 元/平方米，其余月份均价都在9000-10000 元/平方米内。所以尽管2008 年广州新建住宅均价在下降，但全年均价仍高于2007 年。2008 年广州中心六区单价在10000元/平方米以上的住宅成交量占比（63.5 %）大于城郊四区（36.5 %）是拉高全年整体均价的主要原因。全年月均最低价出现在12月份（8012 元/平方米），比2007 年10 月最高点的11574 元/平方米下降了三成（见图3）。 （四）商品房成交量大幅萎缩，降价能诱发自住需求 2008 年广州市商品房销售面积1079.68 万平方米，同比下降20.1 %。其中现房销售292.23 万平方米，同比下降39.7 % ；期房销售787.45 万平方米，同比下降9.2 %。在商品房销售中，十区新建住宅成交553.04 万平方米，比2007 年的801.57 万平方米大幅减少248.53 万平方米，降幅达到31 %。其中，上半年成交241.79 万平方米，同比下降43.5 %。6 月以后，一些城郊低价楼盘率先降价，带来的成交量快速上升又引导其他开发商降价，城郊楼盘的成交量开始上升。2008 年广州成交前20 名楼盘共成交23662 套，超过全市总成交量的三成，其中一半以上的楼盘是价格低至3000-4000元/平方米的郊区盘和限价盘。受市场预期影响，购房主体中换房客和投资客明显下降，自住买家特别是年轻自住买家成为购房主体。对这类购房者来说，价格是决定购房的重要因素，降价能够刺激和诱发其有效需求的释放（见图4 ）。 二、2008 年广州市房地产金融形势分析 （一）房地产贷款增速回落 2008 年12月末，广州房地产贷款、开发贷款、购房贷款余额分别为2284.58 亿元、1005.53 亿元和1279.05 亿元，同比分别增长7.7 %、13.7 %和3.4 % ，增速分别比上年末下降了29.9 、29.8 和30.3 个百分点（见图5 ）。 （二）购房贷款大幅萎缩 2008 年1-12 月，广州市购房贷款增加41.39 亿元，比去年同期少增270.38 亿元。其中，新建商品房贷款增加6.79 亿元，比去年同期少增183.97 亿元；再交易商品房新增贷款增加40.07 亿元，比去年同期少增58.02 亿元。 （三）批准的小户型住房贷款占比在上升，大户型住房贷款占比在下降 2008 年1-12 月，批准的大于144 平方米的大户型贷款占比仍然很高，占32.8 % ，比上半年下降1.6 个百分点。小于或等于90 平方米的小户型贷款占比为25.0 % ，比上半年上升0.9 个百分点（见图7）。 （四）住房公积金委托贷款占个人住房贷款的比重逐步回升 2008 年12 月末，广州市住房公积金贷款余额199.71 亿元，比年初增加45.62 亿元，同比增长29.0 % ，住房公积金贷款占个人住房贷款余额的比重逐步上升至16.8 % （见图8）。 （五）执行下浮利率的个人住房贷款占比降低 2008 年，新增个人住房贷款仍主要执行下浮利率。利率下浮区间在[0 . 9，l）的贷款金额占75.1 % ，比上年减少15个百分点。执行基准利率的贷款金额占3.0 % ，比上年减少2.4 个百分点。利率上浮区间在（1 , 1.1 ］的贷款金额占14.2 % ，比上年增加11.5 个百分点。利率上浮区间在（1.1 , 1.3]的贷款金额占4.2 % ，比上年增加3.9 个百分点。利率上浮