淡季不淡 再创新高.doc

淡季不淡 再创新高 山 敏 夏季，以往总是楼市中的淡季，新盘成交量会呈现季节性的回落。但今年，进入6月以来，随着气温的升高，楼市也在同步升温，6月份新盘市场的成交量再创自调控2年多来的历史新高。新盘房价也开始全面上扬。但各分类市场的表现不尽一致，出现了有升有降的分化迹象。 一、月度成交增势强劲 根据“网上房地产”月度交易数据显示，从去年6月至今年6月，包括商办楼在内的上海各类新盘商品房的成交量走势来看，便能直观地表现出上海新盘市场的明显增势。尤其是今年5、6月份，5月份月度成交量自调控2年多来首次突破300万M2， 6月份已达到347万M2，比5月份还要高出14.5 %，比去年6月份更是猛增了65.2%。（详见图1） 图1 上海新建商品房月度成交量走势一览（万M2） 二、成交价格普遍上扬 随着上海新盘市场成交量的逐步增长，其成交价格也由去年有涨有跌的盘整状态而进入今年普遍上涨的阶段。 从四环五区各类新建商品房的当年累计成交均价来看，除中外环间与去年上半年基本持平外，其他区域都明显上涨，尤其是外环以外2大区域，均是2位数涨幅。（见表1） 表1 四环五区新建商品房当年累计成交均价比较（元/ M2） 内环以内 内中环间 中外环间 外郊环间 郊环以外 截止2006.6.7的当年累计成交均价 17233 11575 8650 5993 3892 截止2007.6.22的当年累计成交均价 17819 12062 8656 7024 4570 涨幅(％) 3.40 4.21 0.07 17.20 17.42 数据来源：上视《第一财经》每日房产播报 今年3月，当上海新盘市场在春节淡季后呈现出明显的季节性回升时，上海个别新盘和某些区域开始出现领涨现象。随着4、5、6月新盘成交量的逐月递增，“领涨”已演变成“普涨”。上海楼市也开始步入了新一轮的上升通道。 从更能准确反映房价走势的“中房上海指数”来看，也同样体现出这一上升趋势。中房上海综合指数已从去年2月的1333点，逐渐上升至今年5月的1413点，15个月便上涨了6%。同期的住宅指数上升了5.8%，而同期的办公楼指数更是上升了8.5%。（详见图2） 图2 中房上海指数走势 三、办公需求较为平稳 上海办公楼的价格指数上升较快，而办公楼成交量的增长却相当有限。去年上半年，上海新盘办公楼的成交量为78万M2，而今年上半年的成交量也仅增至80万M2，基本与去年同期持平，仅略增了2.6%。 上海新盘办公楼价格指数的增幅远高于其成交量的增幅，这一现象正从一个侧面折射出如今上海新盘办公楼的价格拉升过快，已开始抑制部分市场需求。这与同期住宅成交量的两位数增幅相比，已形成了较大的反差。 上海办公楼市场是外资进入的主要领域。炒高办公楼的价位对外资来说是“正中下怀”。在“限外”政策与加强外汇监管的背景下，这一办公楼价格增幅与成交量增幅不相匹配的现象，应该引起我们的进一步关注。 四、商业成交有所下降 从今年1－6月的累计成交来看，上海新盘商业物业的成交总量已有明显下降。其成交量已从去年上半年的119万M2，下降至今年上半年的103万M2，约下降了13%。而同期新盘住宅的成交量却同比增长了约13%。这同是2位数的一降一增，恰又形成了一组鲜明的对比，由此而体现出上海新盘商业物业的市场需求相对于增长较快的新盘住宅需求而言，显然已有所下降。（详见图3） 图3 上海新盘商业物业月度成交量走势（万M2） 当然，由于商业物业对地段对经营业态以及对经营能力的要求更高，远甚于住宅，甚至也高于办公楼。因此，在新增商业物业的总量需求有所下降时，某些地方或某些个案的需求却不降反增，甚至一铺难求。 1