商住用地一般因素-不含加油站用地(2015.3).docVIP

(一)一般因素分析 一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，估价对象作为商住用地的土地价格主要受重庆市的城市资源状况、社会经济发展状况、不动产市场状况、产业政策及城市发展规划等方面的影响，由此本次估价对象的一般因素分析按重庆市的状况说明如下： 1、城市资源状况 (1)地理位置 重庆位于北纬28°10＇-32°13＇，东经105°17＇-110°11＇之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽，全国统筹城乡综合配套改革试验区。 重庆是著名的“山城”，在地貌构成上，地形高低悬殊，地貌结构复杂，加大了基础设施投资；长江和嘉陵江流经整个重庆，一方面交通受到一定限制，给房地产的开发带来一定影响，另一方面因两江优势对沿江的土地有正面影响，总体来说，重庆市的房地产建造成本比其它大城市高。 (2)气候、水文 重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。区域内水资源丰富，有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等，水资源丰富。 (3)土地资源重庆市土地总面积8.24万平方公里折合，农用地616.34万公顷占土地总面积的74.85%人均耕地0.084公顷建设用地52.86万公顷，占土地面积的6.42%建设用地以外延拓展为主，用地规模未利用地154.万公顷占土地总面积的18.73%可开垦为耕地的后备资源匮乏，且分布相对集中可开垦为耕地的3.29万公顷，占未利用土地的2.1%。在可为耕地利用地中，有1.61万公顷集中分布在开发难度较大的黔江开发区。面对错综复杂的国内外形势和艰巨繁重的改革发展稳定任务紧紧围绕科学发展、富民兴渝总任务,大力实施五大功能区域发展战略全面深化改革开放着力稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险,在新常态中奋发有为在转型发展中提质增效全市呈现出经济稳中向好、民生不断改善、社会和谐稳定的良好局面,全面完成8小时重庆通达工程半小时主城畅通工程。规划三环十射三连线渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路江北国际机场扩建、万州五桥机场黔江舟白机场重庆打造成为西南地区国际航空货运枢纽。1-12月，累计交易地票万亩区县、乡镇和行政村土地流转三级服务体系农村土地交易所通过票交易，开辟了城市反哺农村的新途径房地产市场调控政策的“拐点”，由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。整体来看，房地产政策内容和导向出台明显表现为四个阶段：第一阶段，3月全国两会”提出分类调控”，赋予地方政府更多自主权；第二阶段，中央相继以“央五条”、定向降准等手段微刺激以保障自住购房信贷需求；第三阶段，地方政府自6月起相继出台各类救市政策，手段多样化、纵深化，随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解；第四阶段，中央放松“限贷”，并随之降息，意在稳定整体经济，房地产市场也受益。投资性需求。即对房地产市场要因城因地分类进行调控，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。过去十年，我国房地产市场一直保持着高速增长，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，尤其是2013年房地产市场快速升温，一线和部分二线城市房价持续攀升，而三、四线城市需求相对疲软，高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。6 月4日，住房城乡建设部总经济师冯俊在棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况新闻发布会上表示，限购是否取消，应由地方政府自行判断决定，至此开启了席卷我国重点城市房地产市场的“解限”风潮。截至年底，仅北上广深四个一线城市以及三亚仍在坚守，其他41个大中城市均已“解限”。 《不动产登记暂行条例》制度已由国务院签发，于2015年3月1日起施行。宅基地确权，为农村产权制度改革、新型城镇化建设奠定制度建设基础，也是为房产税立法工作的推进提供了技术基础。 (2)金融政策 4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，包括继续减少小微企业的赋税、筹措资金进行棚户区改造、设立铁路发展基金。与此同时，央行于4月、6月先后两次定向降准。 5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符 合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。 9 月30 日，央行发布首套房认定标准：对拥有1 套住房并已结清房贷的家庭，银行业按首套房执行，鼓励改善型住房消费，利好潜在需求释放，在一定程度上提振市场信心。 11月22日，央行两年来首次降息，有助力于降低购房成