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如何进一步解决物业管理区域水电费收缴的矛盾 随着房地产市场的蓬勃发展和居民生活水平的不断提高，实施物业管理总体面积在不断增加，对物业服务专业化要求在持续高涨。与此同时，国家和地方在逐步制定与物业管理相关的法律法规，努力维护物业管理相关各方的利益，促进物业管理行业的健康发展。2003年9月，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》开始实施；2007年10月，全国人大颁布的《物权法》开始执行。广大人民与物业单位的维权意识得到进一步提升，享受质价相符的物业服务成为普罗大众的心声，按照已签订的物业服务合同提供物业服务是物业单位的共同企盼。在物业管理实践中发现，有的业主因自己未能及时交缴水电费被水电供应部门停水停电，说成是物业单位侵权，进而不交物业服务费，甚至对簿公堂。其主要原因之一就是矛盾双方有相当部分的人不清楚物业服务关系中“权利和义务”的主体，在处理业已存在的问题时，随意夸大可享受的权利，减少应承担的义务。在物业管理区域内由物业服务单位进行水电费的收缴就是对“权利与义务”主体不清的具体体现。如不能摆正水电供应部门、用水用电的业主、物业服务单位在水电收缴这一关系中的位置，物业管理区域内水电费收缴的矛盾势必得不到彻底解决，物业服务的质量势必受到影响，业主与物业单位的矛盾势必进一步加深。 目前存在于物业管理内的水电费收缴矛盾，其形成原因有深刻的社会背景。在20世纪80年代以前，我国并没有物业管理的概念，广大的人民群众或住单位管理的房屋，或住房管所管理的房屋，没有商品房，也没有专业的物业管理公司，不存在水电费代收代缴的矛盾。90年代初，住房商品化开始执行，购买入住商品房的居民越来越多，物业管理行业随之兴起，水电费收缴的问题亦随之产生。早期建设的商品房大多是采用总表收费方式，因此代收水电费就成了物业管理单位不得不做的事。一些地方政府制定规章，明确规定代收代缴物业管理区域内的水电费是物业管理单位的义务。此阶段，最终收取费用的供水供电单位，就地位而言，属完全垄断，就行为而言，是十足霸道。不论物管单位是否从最终用户那收齐水电费用，水电部门都将直接从物管单位的帐户内扣款，无任何协商可言。随着住房商品化制度的日臻完善，物业管理得到了进一步发展。在90年代后期，地方政府相继出台了适用于当地的物业管理条例，但此时的物业管理条例还是未能明确水电供应部门向最终用户收取费用的问题。物业单位即使想不代收代缴也找不到法律依据。就象一个原本清白的人被非法强行套上了枷锁，现在要求解除枷却要依法进行，真是岂有此理！水电部门的某些人会说，你不愿意代收代缴，别的物业会很乐意。确实如此。这也反映了物业服务这个朝阳行业在发展过程中不和谐的一面。2003年，国家制订了适合全国的物业管理条例，第一次明确了水电费收取的责任主体：《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。物业管理单位终于有了砸碎“代收水电费”这个枷锁的法律依据。综合之，物业管理区域内水电收缴矛盾得以形成并加深的主要原因有：一是在物业行业兴起之初，未能明确水电费收取的责任主体，致使代收水电费成了物业单位的日常工作，使矛盾得以形成；二是水电部门垄断地位依然，霸道行径不改，使矛盾进一步加深；三是物业同行不能团结一致，为矛盾的发展提供了温床；四是国家对物业管理的相关立法迟缓，执法不力，让矛盾的扩大有持无恐。 物业管理区域内水电费收缴的矛盾有其具体的表现形式。如物业类型不同，代收代缴方式不同，那么水电费收缴的矛盾所产生的影响，对物业单位、业主、水电供应部门等矛盾主体各不一样。 对普通住宅而言，如已抄表到户，因公共配套设施较少，公摊水电费也少，业主直接向水电供应部门缴费，物业单位按一定的金额定期向业主收取公摊水电费后再转交水电部门。在此类物业项目中，物业单位代收代缴的是少量公摊且数额固定，业主自用的大量水电费由业主直接交给水电部门，水电代缴的矛盾很少，对物业单位、业主、水电供应部门等矛盾主体的影响很小，基本实现了“水电供应部门应当向最终用户收取费用”这一条例中的规定。 对高层住宅而言，即使已全部实现抄表到户，因其公共配套设施多，公摊水电量随之增大。在此条件下对公摊费用进行收取的普遍做法是：按既定的公摊办法（由业委会、业主大会或开发商制订）分摊到各业主，由物业单位集中收取转交到水电部门。水电代收代缴的矛盾在此体现为：代收与代缴时间上的不一致；代收与代缴金额上的不一致；在代收代缴过程中付出与收获不一致。物业单位分散向业主收取，很难在某一期限内将公摊全部收齐，水电部门则会在某一期限将公摊总额从物业单位帐户内强行扣收。物业单位不但要增加人力来计算、收取水电费，还要为业主使用的公摊先行垫付。如物业单位因故无法将公摊全部收回，欠收部分很有可能要由物业单位支付。