奥运前后北京房地产的机遇.ppt

奥运前后北京房地产股的机遇 奥运对北京最大的影响是修改了整个城市规划 1800亿元的城市基础设施投资提高城市生活的硬件水准,刺激了人们的实际购房需求,拉升了土地基准价格,增加了房地产开发的成本。 地铁和轻轨的扩容和快速公交道的建设使五环至六环间的土地成为新的建设用地。 每年百万平米的旧城改造促进了2002年以来对新建住宅的刚性需求。 奥运前后北京房地产股的机遇 从2004年的8.31大限到2006年的国六条,针对房价涨幅过高的房地产宏观调控政策并没有起到调控房价的作用.北京的房价更是不断加速上涨。 2007年的调控思路已经发生变化,加大土地供给的房地产结构性调控正在展开。 按照北京市住房建设规划，07-09年全市将建设经济适用房1000万平方米，限价房1000万平方米；07年开工建设廉租房30万平方米。 奥运前后北京房地产股的机遇 土地用途的结构性调整将使北京国资背景的开发公司从中受益.北京第一个双限价住宅项目即由北京城建(600266)的控股子公司与北京城开集团组成的联合体以26亿元中标.这标志着市政府开始通过控股公司调控房价。 大面积的土地一级开发通过政府控股的公司操作,更是从土地源头上调控整个地产行业。 在奥运临近,奥运因素影响递减的情况下,只有能够获得土地的公司,才能保持稳定和发展.也只有这样的公司才能为投资者创造盈利机会。 奥运前后北京房地产股的机遇 预测未来1-2年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开发的调控政策, 商品住宅开发(不包括廉租房和经济适用房)的行业增长率将逐步降低。 土地一级开发的税前利润率为8%,已开始公开招标. 北京地区相同区位的商品房(不包括廉租房和经济适用房)价格将在各种需求的推动下继续逐步攀升。 对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力.能够多渠道获得融资的公司将在经常性的调控中风雨兼程,健康成长.北京城建(600266)和天鸿宝业(600376)是奥运及奥运后北京房地产市场的最大受益者。 特别提示 中信建投证券有限责任公司已认购北京城建（600266）定向增发1100万股并于2007年2月7日完成过户，成为其股东。 《 北京城建---追赶央企》与《重庆往事---三论广宇发展》一样，是一篇不评级的报告，最大限度地排除了利益和分析员情感的干扰，尽最大努力为您展现公司（600266）完整真实的基本面。 北京城建------追赶央企 2001年公司通过与大股东的资产置换，主营从建筑业转化为房地产开发业。经过5年的探索和实践，已成为北京颇具竞争力的房地产开发商。公司的大股东北京城建集团（控股55.53%），是北京市国资委100%控股的企业，公司是“国六条”及各项房地产宏观调控政策的长期受益者，必将成为一家垄断+竞争的、高速成长的房地产开发公司。 将公司现有的11个房地产开发项目贴现并将现有的5个股权投资以当前价格重新估值，公司（600266）的每股净资产为8.38元，与增发8.5元的价格基本一致。 北京城建------追赶央企 北苑家园（80%权益） 由城建兴华公司开发，05年末开发成本有6.9933亿元，开发产品有4.104亿元，预收帐款5.6308亿元。该项目在2001年获得土地使用权，土地成本很低。估算尚有40万建筑平米未开发或结算，还能产生4亿元的净利润，为公司（600266）贡献3.2亿元的净利润。 公司在北苑家园另有10万平米的商铺,作为投资性物业。 海淀商业楼（80%权益）（05年年报中的海兴大厦东配楼） 由城建兴华公司开发。已竣工未结算，出售金额为34366万元，估算净利润6000万元，为公司（600266）贡献净利润4800万元。 北京城建------追赶央企 花市枣苑（67%权益） 由北京城和房地产公司开发。05年末开发成本有2.1714亿元，开发产品有3.2755亿元，预收帐款2.1383亿元。还能产生1.2亿元的净利润，为公司（600266）贡献0.8亿元的净利润。 世华国际中心（95%权益） 由北京城和房地产公司开发。位于北京市朝阳区中纺街、东三环CBD区域内。占地1.34万平米，总建筑面积10.46万平米。是由5A级写字楼、产权式酒店、及商业区聚合而成的商务综合体。预计2007年11月全面竣工。05年末开发成本3.2576亿元，预计产生2亿元的净利润，为公司（600266）贡献1.9亿元的净利润。(保守) 北京城建------追赶央企 富海中心（100%权益） 由公司（600266）开发，位于北三环内的写字楼和公寓。05年末开发产品有5.2766亿元，还能为公司（600266）贡献0.3亿元的净利润。 尚园.印象（99.75%权益） 住宅、商业及配套综合项目，位于重庆市北部新区冉家坝地区，占地面积4.13万平米，总建筑面积10.47万平米、可销售面积约9