房地产项目开发过程中施工技术管理.pdf

房地产项目开发过程中施工技术管理 刘丹 上海海峡思泉房地产有限公司 上海 201101 摘要：中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史阶段, 市场规模不断扩 大,企业的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好项目管理,是企业 生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。本文阐述了房地产施工管理的方式， 探讨了房地产项目开发过程中施工技术管理。 关键词：房地产 项目开发 施工方式 施工技术 管理 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 房地产质量的好坏，直接关系到经济发展和人民的切身利益。房地产开发经 营企业，既是房地产这一商品的组织生产者，又是经营者，其项目质量则是企业 的生命，是提高竞争能力的重要手段，是打开房地产市场大门的金钥匙。因此房 地产施工管理及技术手段的实施和运用需全面性入手，进而做好房地产施工的质 量控制。 一、房地产施工管理的方式 1、选择优秀的勘探和设计单位 优秀的单位是工程建设的先头兵, 一个好的勘探队伍能准确地对土质情况 进行定位,提供合理的基础设计依据,从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位 能精确地对房屋进行设计,优化工程结构,减少并且避免不必要的浪费,节约了工 程造价并加快了工程进度。 2、选择素质高的施工企业和项目经理 施工企业和项目经理的素质好坏, 直接关系着工程进度和工程质量。怎么去 选择,应当有一个整套的组织架构,如:施工企业资质、施工企业技术力量、施工企 业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经 理素质及能力、员工素质及能力等。 3、建立高效合理的管理模式 高效的管理模式虽是一种广泛的行为,但也可进行系统的分类。如:工程材料 管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我们要 加大甲供材的市场调研,多方面进行比较和区分,合理的选价和选材,严把材料质 量和数量关,提高材料的供应速度,这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和 降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体,要对工程队伍进行行之有效的管 理。 二、房地产项目开发过程中施工技术管理 1、项目实施前的技术质量管理，是提高房地产质量的关键环节和起点，主 要包括： （1）策划与规划质量管理。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，建筑、 供水、供电、供气、市政园林、消防、邮电通讯等都要涉及到，在总体规划实施 前协调好各自关系，并在实施中适当调整，保证规划质量。保证规划与策划的统 一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。 （2） 图纸设计质量管理。房地产的质量起源于设计构思，设计先天不足必 将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面 布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。要在保证结构可靠的前 提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、 使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格 有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的 享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值，所以在注重图纸设计质 量的管理可在较大程度上避免后期产生各种不必要的冲突和监控困难现象。 （3） 统筹审查质量管理。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结 构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能 减少交叉，并且要符合国家的有关规范、法规要求。 2、工程实施过程中的监控管理 工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包 括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的 选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系 着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上 要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业 开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合 设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地 前进行严格检验。现场施工的技术质量管理，是保证和提高房地产质量的核心， 在其管理过程中应把握好3 点：1） 要强化施工队伍的质量意识。劳动力作为 生产力最积极、最活跃的因素，既是质量管理的主体，又是质量管理的客体。