深圳房地产价格与政府宏观调控.doc

深圳房地产价格与政府宏观调控――基于博弈论的分析 谢敏 李冬 [摘要与告白] 本文针对深圳市政府宏观调控下房地产价格依然迅速上涨的现实，依据博弈论，构建了政府与房地产开发商之间的不完全信息三阶段博弈模型，从而解释了政府宏观调控政策未能完全奏效的原因，并提出了政府宏观调控的政策建议。 [关键词] 房地产 博弈 政府 开发商 近年来，受城镇化、消费升级和投资需求的带动，我国房地产需求强烈，供求关系导致我国房地产业呈现出明显的卖方市场的特征，房价连年攀升。2003年后，特别是2004年起，为避免出现虚高的房地产泡沫，国家出台了一系列政策措施，对房地产业开始了调控。 而深圳市政府宏观调控下，房地产价格依然迅速上涨。为何政府的调控措施没有起到应有的作用？本文将从政府与房地产开发商博弈的角度对此问题进行分析，并根据分析的结果提出相应的政策建议。 一、深圳市房地产调控政策概况 （一）2005年深圳市房地产调控政策 2005年，深圳市结合本市实际，针对房地产市场供应和规范化运行等方面存在的问题，以规范市场、稳定房价为目的，配合国家政策也相继采取了一系列措施，加强房地产市场调控。深圳市2005年出台的主要政策主要包括以下几个方面： （一）加强房地产市场监管，规范交易秩序。主要措施是打击虚假广告，严禁囤积房源、禁止分期销售、严禁炒卖楼花。 （二）加强房地产信息化建设，完善信息披露制度。启用商品房信息网上公示系统表住宅平均销售价格2004年 2005年 5998 7040 9230 增幅 － 2.55% 5.28% 17.38％ 31.11% 数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网站 从统计数据可以看出，深圳在实施一系列调控措施的同时，商品房价格依然迅速上涨，2006年住宅平均售价为9230元/平方米，同比上涨31.11%，房价涨幅居全国大中城市第一。2007年1-2月，深圳住宅销售价格上涨依然迅速，销售均价已经达到11039元/平方米，同比涨幅超过了20%。 二、建立不完全信息三阶段博弈模型 本节从政府与房地产开发商博弈的角度，尝试建立一个不完全信息的三阶段博弈模型。博弈的局中人包括：政府、房地产商和自然。 （一）模型假设条件 假设博弈的局中人之间存在信息不对称，即政府可能有“强势”政府和“温和”政府两种类型，政府本身清楚自己属于哪种类型，但开发商不知道政府属于哪种类型。开发商认为政府属于“温和”类型的主观概率为P，认为政府属于“强硬”的主观概率为1-P。假设如果是一个“强势”政府，则其在各阶段采取“强硬措施”的收益都要大于采取“温和措施”，即“强势”政府会始终选择“强硬措施”。因此下文直接讨论“温和”政府的情况。 （二）博弈过程 第一阶段由“自然”先行动，它将选择政府的类型。这一阶段各方的收益都为零。 第二阶段由政府行动。政府的可选行动为对房地产采取“温和措施”进行调控和采取“强硬措施”进行调控。这一阶段，如果政府采取“强硬措施”，政府的收益为Q1。此时开发商的收益为QT2。如果政府采取“温和措施”，政府的收益为W1，此时开发商的收益为WT2。 第三阶段由开发商行动。房地产开发商的可选行动为“抬高房价”和“降低房价”。如果政府在第二阶段采取了“强硬措施”，则房地产商在这一阶段选择“抬高房价”的收益为QT2，选择“降低房价”的收益为QJ2。如果政府在第二阶段采取了“温和措施”，则房地产商在这一阶段选择“抬高房价”的收益为WT2，选择“降低房价”的收益为WJ2。如果房地产商在这一阶段选择“抬高房价”，政府的收益为T1；如果房地产商在这一阶段选择 “降低房价”，政府的收益为J1。第三阶段的收益考虑假设跨期贴现因子δ∈(0,1]。 对于政府再增加三个方面的假设。第一，由于只考虑政府属于“温和”的情况，所以假设政府采取“温和政策”的收益大于“强硬政策”的收益。第二，假设楼价未来走势对于政府的利益比政府的政策成本要大。第三，假设第三阶段楼价下跌时政府的收益较大。即假设政府收益满足Q1W1T1J1。对于房地产开发商，假设其在政府“温和政策”下的收益都大于其在政府“强硬政策”下的收益；而且在“温和政策”下“抬高房价”的收益大于“降低房价”，在“强硬政策”下“抬高房价”的收益小于“降低房价”，即假设开发商的收益满足QT2QJ2WJ2WT2。 第二期收益和第三期收益之和为各局中人博弈的总收益。各局中人的博弈过程和各阶段的收益如图1所示。 图1 政府与房地产商之间的不完全信息多阶段博弈模型 （三）模型均衡 以上声誉模型存在分离均衡和汇合均衡两种情形。先考虑汇合均衡的情况，如果不同类型的政府选择相同的政策时不会暴露他的真实类型，则可能会出现汇合均衡。出现汇合均衡必须满足两个条件： ①政府采取“强硬措施”后能够迫使开发商降价，即