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格力·御枫美筑商铺价格报告 我们为此份报告作了如下准备工作 夏湾商铺市场的总体调查； 项目周边区域主要在售楼盘商铺的售价； 项目周边区域在营商铺的租价； 项目销售人员对打分的积极参与和团队研讨。 此次报告内容 一、本项目商铺特点 二、商铺核心均价的确定 三、折扣和付款方式 本项目商铺位置：临粤华西路、夏湾批发市场本项目商铺面积：40.74~83.79M2，总面积1747.26M2 本项目商铺特点 项目四周在营商铺业态杂乱、初级、低档，非成熟商业氛围。 本项目商铺均为临街商铺。 面宽较宽，面宽进深比合理，昭示性强。 单铺面积适中，总价门槛相对较低，客户易于接受。 实用率高（97%）。 此次报告内容 一、本项目商铺特点 二、商铺核心均价的确定 三、折扣和付款方式 制定价格的方法 市场比较法：选取市场在售可比项目，通过商铺综合素质比较，参考可比项目的市场价格，制定比准均价； 收益还原法：参考周边在营商铺的租金，选定平均投资回报率，利用估价中收益法公式计算售价； 两种方法相互验证，得出核心均价。 市场比较法——可比项目选择 市场比较法——比准均价确定 收益还原法——在营铺位租金 结论：根据本项目所在位置的租金特点，利用市场比较法可推断本项目的街铺现阶段可实现租金为60~80元/平方米·月。 收益还原法——现在营铺位分布 从东到西，临街商铺的租金渐次降低； 港昌路是明显分水岭，临街商铺的租金水平以西比以东骤减； 港昌路以西，以粤华西路为中心，临街商铺的租金水平分别向南向北小幅递减。 收益还原法——计算 P：价格 a：年收益，取70元/平方米·月，则年收益为840元/平方米； r：投资回报率，市场平均投资回报率为6%； n：收益年限，商铺50年使用权，自98年开始，则实际收益年限42年。 核心均价确定 说明： 市场比准价格远高于收益还原价格，说明本项目所在区域商业价值已经被市场充分挖掘； 商业物业“卖的是未来的价值”； 根据目前市场旺势状况，本项目核心均价确定倾向于市场比较法。 此次报告内容 一、本项目商铺特点 二、商铺核心均价的确定 三、折扣及付款方式 折扣及付款方式 谢 谢 * 2005年11月19日 本项目商铺特点 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 14 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 北 粤华西路 街 道 夏湾果菜 批发市场 商铺核心均价的确定 10% 90% 权重 已售10间商铺，销售率43% 已售约14~16间铺，销售率60%，侧街仅为预定。 销售情况 均价：14000元/M2 均价：17000元/M2 售价 五成十年按揭 五成十年按揭 付款方式 23间商铺，全街铺，面积区间21.90~70.20M2， 24间商铺，全街铺，面积区间42.80~188.23M2，临粤华西路面积较大72.89~188.23M2 ， 规模 新宏苑 南湾花园 参考楼盘 说明： 恒泰花园二层商铺明年6月发售，首层街铺40间，面积区间42.30~103. 37M2，目前无价格面市，不做可比项目； 华发国际花园、金莎公馆商铺未正式发售，不做可比项目。 16818 100% 比准均价 1504 10% 15041.1 1.00274 0.27429 14000 新鸿苑 15314 90% 17516.2 1.00093 0.0925 17000 南湾花园 分项价格 权重 折算价格 折算系数 修正系数 均价 项目名称 10% 业态限制 100% 合计 5% 营销手段 15% 临街面和昭示性 10% 铺位规划（面宽、进深比） 10% 商业规模 15% 升值潜力 15% 周边商业氛围 20% 地理位置和人流量 权重 比较项目 取整为：17000元/平方米 40—50元/㎡ ·月 一般 较少 港昌路 国华花园 40—50元/㎡ ·月 一般 较少 港昌路、湾四路 朝阳花园 本项目 港湾苑 侨怡园 华宁花园 聚贤园 八汇花园 都市名园 好望角 春泽名园 铺位所在位置 60—80元/㎡ ·月 一般 一般 粤华西路 50—60元/㎡ ·月 一般 一般 粤华西路、港昌路 80—90元/㎡ ·月 浓厚 大 粤华西路、昌平路 80—90元/㎡ ·月 浓厚 大 昌平路 80—90元/㎡ ·月 浓厚 大 湾四路、昌平路 80—90元/㎡ ·月 浓厚 大 昌平路、粤华西路 110—130元/㎡ ·月 浓厚 大 粤华西路 110—130元/㎡ ·月 浓厚 大 粤华西路 110—130元/㎡ ·月 浓厚 大 湾四路、昌平路 租金 街道商业氛围 街道人流 铺位临近道路 湾四路 粤华西路 港 昌 路 昌 平 路 御枫美筑 国 华 花 园 金莎公馆 港湾苑 华宁花园 春泽名园