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房地分估适用方法和公式的探讨 (孔军李福山) 摘要：房地分估，顾名思义，就是对房地产的土地和建筑物的价值分别进行估价。虽 然在《房地产估价规范》以及房地产评估的相关文件中，对房地分估没有相应的指导性规定。 但是在房地产估价实践中，房地分估方式却经常使用。因此，正确掌握和运用估价方法进行 房地分估还有待于估价师在实践中进一步的研究和探索。 关键词：房地产土地建筑物房地分估 一、房地分估的原因及背景 1、隶属部门不同。由于我国目前大多数地市土地行政管理部门与房地产行政管理部门 分属两个部门(国土资源管理局、房地产管理局)，房地产抵押备案尤其是工业用房地产需 要分别向当地的国土资源管理局、房地产管理局备案。 2、银行要求。很多商业银行从自身的风险控制上，要求评估机构分别出具土地估价报 告和房地产估价报告，由抵押人分别向当地的国土资源管理局、房地产管理局备案。 估价结果在实际工作中的矛盾 一宗房地产抵押估价报告需要向土地和房地产管理部门分别备案，比较常见的做法是土 地评估公司出具土地估价报告，房地产评估公司出具房地产估价报告，商业、住宅、办公用 途的房地产在房地产估价报告中一股不需要体现土地估价结果，工业用途的房地产在房地产 估价报告中通常是直接引用土地估价结果作为成本法中的土地重新购建价格。下面举例说 明： l、案例一 估价对象情况如下：牛·商务办公楼，总建筑面积为10000平方米，钢混结构，己使用5 年，商业用地，土地使用权面积为3000平方米，剩余使用年限为33年，估价目的是抵押贷 款。土地评估公司采用基准地价修正系数法和市场比较法评估土地单价10200元／平方米， 总价为10200*3000=3060万元(估价结果符合当地土地市场行情)；房地产评估公司采用了 市场比较法和收益法评估房地产单价为12000元／平方米，总价为12000*10000=12000万元 (估价结果符合当地房地产市场行情)。 2、案例二 估价对象情况如下：幸木工业用房地产，总建筑面积为10000平方米，假设各建筑物统一 修建，均为混合结构，已使用5年，工业用地，土地使用权面积为10000平方米，剩余使用 年限为43年，估价目的是抵押贷款。土地评估公司采用基准地价修正系数法和市场比较法 情)；房地产评估公司采用成本法评估，引用土地估价结果作为土地重新购建价格： 公式：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重置成本·成新率 经计算： (假设开发期2年，均匀投入，年贷款利率6％，开发利润15％，重置成本设 为A)开发成本根据当地定额，考虑前期勘察设计、基础设施建设费、开发期间费用等约为 1200元／平方米 管理费用1200*4％48元／平方米； 销售费用=重置成本·2％=A·2％ 投资利息=(开发成本+管理费用+销售费用)幸贷款利率*2／2 =(1200+48+A宰2％)辜6％=74．88+0．12％A 开发利润：(开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)幸15％ 2[1200+48+A聿2％+74．88+0．12％A]幸15％=198．432+0．318％A 销售税费=重置成本幸5．5％_A幸5．5％ A=1652元／平方米 当地类似混合结构建筑物重置成本取1652元／平方米，已使用5年综合分祈成新率 90％，则：房地产评估总价=750x 单价合2237万元／10000平方米=2237元／平方米。 3、案例分析 案例一、估价结果房地产总价12000万元，土地总价3060万元，表面看来建筑物总价 类似建筑物重置成本最多也就2000多元／平方米，这样的偏差实在不符合当地的建安行情。 案例二、估价结果表面看起来还属正常，但当地市场行情类似工业房地产建筑面积单价 约合2500元／平方米，这样的估价结果抵押人自然不太满意。 4、原因分析 从房地产的含义来看，房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位 三者的统一体。故房地产评估价值内涵应包括实物、权益、区位三者的价值，其中实物是指 房地产中能够看得见、摸得到的(如：建筑物外观、结构等)或者可以量化的(如：前期开 发费用等)，至于权益价值和区位价值如何反映到房地产评估价值中，采用不同的估价方法 会有不同的结果。 案例一、作为商务办公楼，最适宜的估价方法为市场比较法和收益法，采用市场比较法、 收益法估价时，都是直接求取房地