房屋征收过程中机器设备搬迁费用评估方法探索.pdfVIP

房屋征收过程中机器设备搬迁费用 (权红彬赵会东) 摘要：随着城镇化进程的提速，旧房改造、棚户区改造和集体土地上的房屋征收也在 不断加快，居住类房屋的估价已被大多数房地产估价机构和房地产估价师所熟知，而涉及工 业厂房征收估价中的机器设备相关费用评估，尽管国家和地方政府出台了相关规定，将国有 土地上房屋征收涉及机器设备、物资等搬迁等相关费用的评估纳入房地产估价范围，也有专 家、学者和估价机构对此问题进行了研究，但总体来看，大多数房地产估价师和估价机构目 前对此问题的认识尚处于摸索之中，尚不能在估价实践中运用。新形势下，客观要求房地产 估价机构对征收工业厂房中的机器设备相关费用进行科学评估，因此笔者结合在洛阳市吉利 区某厂地块征收评估等工作中涉及的机器设备相关费用评估实践，谈一点粗浅的看法。 关键词：房屋征收；机器设备；费用评估 一、机器设备相关费用评估的传统做法 在《国有土地上房屋征收评估办法》出台之前，由于拆迁补偿款往往由财政部门管理和 拨付，国有土地上的房屋征收评估和机器设备搬迁费用的评估，财政部门一般委托资产评估 机构进行房屋征收和机器设备搬迁费用的评估。资产评估机构对于房屋征收价值的评估，一 般采用账面净值法，往往导致评估价值失真。对于机器设备搬迁费用的评估，一般以机器设 备原值为基础，赋予各项费用以比率参数，求取其搬迁费用。有些机器设备由于陈旧、老化， 已近报废，按照这种评估方法，评估出的搬迁价值往往过高，脱离实际。资产评估机构所做 的评估，因为缺乏科学性，估价结果不能得到征迁双方的认可，从而引发出新的社会矛盾， 致使房屋征收变得越来越难。 二、房地产估价机构进行机器设备搬迁费用评估的法律依据 《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称“征收评估办法”)第十四条：“被征收房 屋……，机器设备、物资等搬迁费用，以及……等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成 的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”本条规定，为房地产估价机构进行机器 设备的搬迁费用评估，提供了法律上的依据。较之以往，机器设备的搬迁费用评估，作为房 屋征收评估的附属部分，属于房地产估价机构业务的拓展和延伸。2014年7月22日，《国 务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国)，公布取消了一批 准入类职业资格，注册资产评估师位列其中。这为房地产估价机构，进行以房屋征收为主体 的机器设备搬迁等相关费用的评估，提供了有利条件。 265 三、机器设备搬迁费用的评估方法 机器设备搬迁费用，由于受搬迁期限、搬迁距离及设备类别和性质的影响，其搬迁行为 往往千差万别、一般不具备可比案例，因此，对设备搬迁费用的评估不宜采用比较法进行。 另外，机器设备搬迁费用作为一成本项目，而非资产项目，不具有获利性，因此，对机器设 备搬迁费用的评估也不能采用收益法进行。 目前，成本法是机器设备搬迁费用评估的行之有效的估价方法，即对设备搬迁过程中耗 费的人化劳动和物化劳动价款与搬迁过程中各项损失相加后，得到机器设备的搬迁费用。 四、机器设备搬迁费用的组成类别 机器设备的种类繁多，情况干差万别，但归纳起来主要有两类：一是单一的机器设备搬 迁，二是需要配套附属设施(如基座、管道、地沟)韵机器设备类型，如大型纺织、石化、 玻璃、汽车制造等加工类机器设备。对于第一类情况，可以简单地采用成本法进行机器设备 搬迁费用的评估，而对于第二类机器设备的搬迁费用评估，不仅要评估机器设备本身的搬迁 费用，还要考虑到被征收房地产的机器设各附属设施的价值，另外还要考虑到附属设施，如 基座等异地重建所发生的费用。 五、成本法评估机器设备搬迁费用的构成项目 采用成本法评估机器设备的搬迁费用，其构成项目具体包括拆卸费、包装费(固定费)、 运输装卸费、安装调试费、损耗费、保险费、不可预见费、资金成本、管理费用等，各项费 用的含义如下： l、拆卸费 大型设备，由于体积过大或重量过大，应先行对其进行拆卸分解，因此会产生拆卸费。 有些机器设备，因为受到其结构、精密度及性质的影响，拆卸时应采取不同的措施和程序， 甚至需要借助有关机器和工具，也会产生拆卸费。 2、包装费 在大型设备进行分模块拆卸后，应在运输装卸过程中对其进行良好保护，因此应进行清 洗、上油等合理保养后，进行包装固定，对各模块进行包装要产生包装材料成本费用、人