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铁路线路用地评估方法探讨 (张承春张煜慧米楠) 摘要：分析铁路线路用地参照工业用地评估的理论依据及工业用地出让最低价内涵， 探讨了剩余法评估铁路线路用地的可行性，表明基于《全国工业用地出让最低价标准》的剩 余法评估铁路线路用地是对现行《城镇土地估价规程》的有益补充。 关键词：铁路线路用地；工业用地；评估 引言 铁路用地承载着线路、车站等铁路运输生产设施，以“带状”布局为主，跨省、连市、 穿乡、过村，纵横交错，具有点多、面广、线长、情况复杂和难以简单分割等特点。铁路用 地的专业性、复杂性、位置的局限性、用途的专属性、对政策的依附性和市场化程度不高性， 体现了铁路用地性质的特殊性【lJ。因此，若选用《城镇土地估价规程》(GB／T18508．2001) 建议的基本估价方法对铁路用地价格进行评估时，应当充分考虑铁路用地性质的特殊性。 从评估角度来说，铁路线路用地明显区别于典型的居住、商业、工业用地，其用地存在 竞争不足、交易量稀少、收益垄断等特点，很难直观判断其价格与常见的三种类型用地价格 的关系【2】。现行的《城镇土地估价规程》(GB厂r18508．2001)未对铁路用地评估的技术要点、 方法选择、影响因素等给予明确指导，在铁路用地评估方法的选择上无专门的估价规程或规 范借鉴。再者，铁路线路用地所跨区域基础设施开发程度、周边土地利用类型、地价水平等 存在较大差异，这给科学合理地评估铁路线路用地价格带来了困难。本文基于《全国工业用 地出让最低价标准》的分析，尝试采用剩余法并结合工业用地出让最低价对铁路线路用地价 格评估进行探讨。 1铁路线路用地参照工业用地进行评估的理论依据 铁路线路用地指铁路车站之间的区间铁路线路占地，多位于城市规划区范围外，呈带状 分布，单宗土地中的铁路线长度多在2公里以上，宽度30．200米不等，且通常不在城市基 准地价覆盖范围内。 铁路线路用地土地交易市场不发育，很少有交易案例，难以直观的分析比较与常见用地 类型的价格水平差异。从地价影响因素角度出发，与常见的居住、商业、工业三类土地相比， 铁路线路用地与工业用地的价格影响因素相似、影响敏感度相似，如交通条件、产业集聚度 等；从企业收益水平对区位选择敏感度角度出发，铁路用地不像居住、商业的收益对区位敏 感度高而与工业用地相似【2J。 笔者对全国1731个县市的基准地价进行了统计，绝大多数县市的基准地价成果中未单 独对交通运输用地或铁路用地制定基准地价，部分县市的基准地价成果中规定交通运输用地 或铁路用地价格参照工业用地价格，见表1。可以看出，在基准地价成果中未单独对交通运 输用地或铁路用地制定基准地价的县市，通常是参照工业用地的价格作为评估铁路用地价格 的基础。 表l 全国部分县市基准地价成果中有关交通运输用地地价的规定统计 规定铁路线路用地参照工业用地 参与统计的 基准地价成果中包含交通运 规定铁路用地参照工业 地价、站场用地参照商业或居住 县市数量 输用地基准地价的县市数量 用地地价的县市数量 用地地价的县市数量 173l 113 215 55 2工业用地出让最低价的内涵 为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发(2006)31号)精神， 加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策 等，2006年12月23日国土资源部发布了《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准) 的通知》(国土资发(2006)307号)，并统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》(以 下简称《标准》)。2009年5月11日国土资源部发布了《关于调整工业用地出让最低价标准 实施政策的通知》(国土资发(2009]56号)(以下简称《调整通知》)，作为对前～文件的 补充。这两个文件的发布，对把握工业用地出让对的地价水平，有了较为严格的尺度。 2．1工业用地出让最低价实质是蓑I地价 国发(2006)31号文件要求，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地 前期开发