戴德梁行-上海船厂国际滨江花园项目定位报告-42页.ppt

上 海 . 国 际 都 市 会 所 生 态 、智能 高端价格市场 国际商务人士 五星级全程服务 品质定位 价格定位 客户定位 服务定位 总体定位 生态规划 生态建筑 生态环境 生态设备 生态使用 横向系统 生物系统 非生物系统 有效资源系统 健康系统 卫生环境系统 声光环境系统 材料利用系统 能源系统 纵向系统 有效资源系统 材料利用系统 能源系统 总体定位 生态区域 项目细分定位建议 各物业定位—写字楼 面向金融及服务行业的甲级写字楼以及24小时运作的豪华景观写字楼 办公物业总体定位 通过完美的细节设计，能够满足高端用户的需要。打造上海最为独特 国际性生态办公区 ——24小时运作的豪华景观写字楼 位于浦东陆家嘴金融中心区，与上海船厂之独特背景相结合的； 具有高水准的，集现代化购物、休闲娱乐、餐饮、文化、旅游等功能为一身的综合性商业项目 ，打造“国际都市会所”商业概念。 各物业定位—商业 滨江半开放式文化娱乐休闲商业 各物业定位—商业 采用独特的外观设计，运用世界领先的流线型玻璃幕墙。 通过与北外滩地区景观的互动，使本项目成为未来上海备受瞩目的 国际性文化、娱乐休闲、商务交流中心。 国际 滨江花园 ---上海的就是国际的！ 各物业定位—住宅 * Global Expertise, Best Coverage in Asia 上述资料非最终版本，仅供讨论 DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行 上海船厂地块项目总体定位报告 17 May 2004 市场环境分析 未来市场结构预测 本案概况 服务定位 价格定位 客户定位 品质定位 服务定位 价格定位 客户定位 品质定位 服务定位 价格定位 客户定位 品质定位 服务定位 价格定位 客户定位 品质定位 服务定位 价格定位 客户定位 品质定位 服务定位 价格定位 客户定位 品质定位 项目总体形象、功能等 住宅定位 酒店定位 写字楼定位 商铺定位 高档住宅定位 服务式公寓定位 环境配套定位 国外类似物业分析、比较 项目开发总定位 分析框架 -上海船厂地块项目总体定位 本案概况 本案 规划方案 ?项目规模大 ? 业态丰富 用地面积： 约43公顷 总建筑面积：约85万平方米， 沿江带长约为1000米。 拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、 办公楼、商业。 ?地理位置优越 ?濒临黄浦江 西靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交通干道—浦东大道。 项目概况：相对于浦江两岸开发的项目， 本案自拥独有的优势 船厂俯瞰 动迁成本较高，应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益 1 3 船厂现状 项目概况 – 地块现状 2 沿江船台 延安东路隧道 大 连 路 隧 道 复兴东路隧道 浦 东 南 路 至卢湾、徐家汇 杨浦大桥 南浦大桥 至虹口 世纪大道 至虹桥机场、 人民广场 地铁二号线 明珠二号线 本案 东 方 路 张扬路 浦东大道 境内交通（车行） 境内交通（人行） 过境交通（车行） 过境交通（人行） 1、新鸿基地产已落实投资港币８０亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于２０１１年底前分期完成。 2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米，预计于2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。 机会 优势 1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势 2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。 3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。 4、作为临江物业，拥有良好的水景条件。 劣势 机会 威胁 1、随着北外滩地区的建设， 本项目的景观优势将得到进一步提升。 2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。 3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。 1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。 2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。 项目SWOT分析 市场环境分析 从统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。 市场环境分析 - 市场供需预测 甲级写字楼 根据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。 市场环境分析 - 市场供需预测 甲级写字楼 陆家嘴商务楼供应、吸纳及空